路線価 (2023) 静岡県浜松市中区曳馬3-1075-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区曳馬３丁目１０７５番６
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 3600m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,895 円 1平米 8万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,895 円／坪 1平米 8万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松駅北方に位置する中規模住宅地域一円。需要者は、周辺地域の賃貸住宅から住み替えを図る３０～４０代のサラリーマンを中心とした一次取得者が中心である。利便性良好な住宅地であり、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きもあり、土地需要は回復傾向にある。土地は２０００万円前後、土地建物では３５００万円前後が需要の中心で画地規模、利用は多様であり、その価格帯は広い。 (2) 同一需給圏は中区のうち遠州鉄道周辺の住宅地域である。需要者の中心は、市内の１次取得者層である。街路条件にやや難はあるが、市中心部への交通利便性及び居住環境が良好であるため、根強い人気の住宅地域であり需給は概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で２，０００万円程度、新築の戸建物件で３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はアパートも混在するが、居住の快適性が重視される地域に所在し自己利用目的の取引が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、不動産市場を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 居住の快適性、利便性を重視する住宅地域に位置し、周辺地域の取引事例から求めた比準価格の精度は高い。一方、収益性の検証のため共同住宅の建築を想定し収益価格を求めたが、元本と果実の相関関係が薄く低位に求められた。本件では不動産の市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜松駅北東方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	67.2 坪 (222 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区曳馬３丁目１０７５番６
標準地の範囲
東	40 m
西	200 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	19 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	馬込川右岸堤防近くの戸建住宅を中心とした住宅地域。
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市北東部に位置する比較的利便性に恵まれた住宅地域で、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きもあり、比較的底堅い需要が認められ、地価は強含みで推移すると予測する。 (2)遠鉄沿線の中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域であり、閑静な居住環境は維持していくものと予測する。総じて街路条件が劣るが、私鉄駅に比較的近く利便性は良好で、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	１階から２階程度の低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万4,895 円 1平米 8万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万4,895 円 1平米 8万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万4,895円 1平米 8万9,200円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 29万3,573円 1平米 8万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万4,895円 1平米 8万9,200円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 29万3,573円 1平米 8万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は持ち直しつつあり、需要は比較的堅調である。 (2)中区人口は市全体人口に比し、やや減少幅は大きいが、低金利を背景に土地取引件数及び住宅着工件数等は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)一般住宅が多い既成住宅地域で利便性が比較的良好で、馬込川右岸堤防近くだが、比較的堅調な需要が認められる。 (2)生活利便性が比較的良好な住宅地域で、根強い需要が見込まれる地域である。地価は横ばいから若干の上昇となった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区曳馬３丁目１０７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,415 円／平米 24万9,322 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,297 円／平米 27万8,686 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,734 円／平米 29万3,355 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区曳馬３丁目１０７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万99 円／平米 29万7,867 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,540 円／平米 32万5,773 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,297 円／平米 31万1,746 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,200 円／平米 31万4,731 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区曳馬３丁目１０７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,484 円／平米 17万3,512 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,762 円／平米 27万3,611 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,350 円／平米 27万2,249 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区曳馬３丁目１０７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,596 円／平米 24万2 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,069 円／平米 27万1,320 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,580 円／平米 26万9,703 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５１７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区曳馬３丁目１０７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,850 円／平米 19万7,864 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,157 円／平米 31万1,283 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,442 円／平米 28万2,471 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情