路線価 (2023) 静岡県浜松市中区鍛冶町320-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区鍛冶町３２０番１８外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 200万130 円 1平米 60万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 200万130 円／坪 1平米 60万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松駅を中心とする準高度商業地域である。需要者は浜松市内の法人、個人事業者、全国展開を行っている法人等が中心である。土地建物一体としての取引が多く、自用の取引の他に投資目的の取引も見られる。土地建物の規模や用途、築年数等によっても取引利回りに差が生じることから、土地についての中心となる価格帯の把握は難しいが、坪単価２００万円が一つの目安である。 (2) 同一需給圏は浜松市中心部の準高度商業地域である。需要者の中心は法人、個人事業者のほか、投資を目的とする不動産業者などである。飲食店が建ち並ぶ中心商業地で、コロナ禍の影響は依然として残るものの、立地の良い物件については希少性が高く、需要は底堅く推移している。取引価格は、不動産の個別性を強く反映して形成されるため、中心となる価格帯はバラツキがあるが、坪単価２００万円程度が一つの目安といえる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格である。標準地は、浜松市中心部の商業地域内に所在し、資産保有目的や不動産投資目的等、様々な需要が期待される。本件においては比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて、今後の需給動向等をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際の取引事例から求めた市場性を反映した価格である。収益価格は賃料収入に着目して求めた収益性を反映した価格である。標準地は希少性の高い中心商業地域に位置し、資産保有目的として収益性に基づく価格より高めに取引される傾向がある。市場参加者は周辺の取引価格を重視し意思決定を行うものと判断して、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、今後の需給動向等をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ浜松駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層ビル、小売店舗が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区鍛冶町３２０番１８外
標準地の範囲
東	80 m
西	10 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	鍛冶町通り沿いの商業地域
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店を中心とする地域であり、コロナ禍の影響を受けているが、経済活動の正常化が進み、徐々に繁華性が回復していくと予測する。 (2)今後のコロナ禍の状況にもよるが、客足は徐々に落ち着きを取り戻し、少しずつ商況は改善傾向に向かうものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 209万2,698 円 1平米 63万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 210万5,922 円 1平米 63万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 209万2,698円 1平米 63万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 200万130円 1平米 60万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 210万5,922円 1平米 63万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 200万130円 1平米 60万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響を受けているものの、経済活動の正常化が進むなかで回復の兆しも見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつあるが、物価上昇など先行きに対する不透明感は依然として続いている。
地域要因
(1)客足が戻りつつあり、回復の兆しが見られる。 (2)コロナ禍により減少した人通りは改善傾向にあるが、飲食中心の商業地域については依然として空き店舗が見られる状況にある。
個別的要因	(1)格別の変動要因はない。 (2)格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区鍛冶町３２０番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万1,000 円／平米 373万9,086 円／坪
推定価格 平米 坪	78万5,417 円／平米 259万6,589 円／坪
標準価格 平米 坪	64万1,681 円／平米 212万1,397 円／坪
査定価格 平米 坪	64万2,000 円／平米 212万2,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	西
側道幅員1	22 m
側道方位2	東
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	北
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区鍛冶町３２０番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万5,279 円／平米 160万4,332 円／坪
推定価格 平米 坪	37万8,144 円／平米 125万144 円／坪
標準価格 平米 坪	64万8,617 円／平米 214万4,328 円／坪
査定価格 平米 坪	64万9,000 円／平米 214万5,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区鍛冶町３２０番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万6,230 円／平米 150万8,296 円／坪
推定価格 平米 坪	45万6,230 円／平米 150万8,296 円／坪
標準価格 平米 坪	61万6,527 円／平米 203万8,238 円／坪
査定価格 平米 坪	61万7,000 円／平米 203万9,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区鍛冶町３２０番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,172 円／平米 149万8,187 円／坪
推定価格 平米 坪	33万4,982 円／平米 110万7,450 円／坪
標準価格 平米 坪	61万3,520 円／平米 202万8,297 円／坪
査定価格 平米 坪	61万4,000 円／平米 202万9,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情