路線価 (2023) 静岡県浜松市中区元城町216-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区元城町２１６番１９
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,050万 円 (391 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,090万 円 (391 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円／坪 1平米 20万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ浜松駅を中心に広がる中心商業地の外縁に位置する商業地域である。需要者は県内の法人や個人事業者が中心となるが、駅から離れた立地でのオフィスの賃貸需要はやや弱く、賃料、空室率とも回復が遅れている。一方で商業地においては投資物件の供給が限定的であるため、浜松駅周辺における商業地の需要は一定程度見られ、中心となる価格帯は㎡単価で２０万円程度であると思料する。 (2) 同一需給圏はＪＲ浜松駅を中心とした中心商業地の外縁に広がる商業地域である。需要者は法人または個人事業者が中心となっている。行政機関へのアクセスが良好な事務所を主とした商業地域で、代替競争関係にある地域と比較すると優位性を保っており、地価は微増傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、画地規模によって異なるが、４００㎡程度の土地で、平米あたり２１万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は、投資採算性に基づく価格であるが、対象標準地周辺の地域はオフィス賃貸需要が弱いため、今後安定的な賃貸経営ができるかについては不透明感が残る。以上より取引事例から検討した比準価格を重視し、収益価格を参考として、更に最近の経済情勢、不動産市場の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した価格であるが、本件においては類似の４事例から求められており、その信頼性は高い。収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、投下資本相応の賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うものと判断して、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ浜松駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	118.3 坪 (391 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	576 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区元城町２１６番１９
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	26 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	576 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域のオフィスビルについては、投資物件の需要は底堅い面があるが、浜松駅周辺のオフィスビルと比較して空室率は高い。賃貸需要は弱い状況にあるが、地価は値頃感も見られ概ね横這いで推移すると予測する。 (2)格別の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。オフィス需要はやや弱いが、官公庁へのアクセスが良好な地域であることから、一定の需要は認められ、地価は微増傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナにより経済活動が正常に戻りつつあり、商業地における不動産需要も、立地による選別化が見られるものの、市況は回復傾向にある。 (2)物価は上昇傾向にあるが、コロナ禍により停滞していた経済活動が再開されつつあり、商業地の不動産需要は底堅さが見られる。
地域要因
(1)当該地域におけるオフィス、店舗需要は駅から距離が離れており弱さも見られるが、新規物件の供給はなく、需給は均衡している。 (2)官公庁施設へのアクセスが良い商業地域であるが、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、背面道は建築基準法適用外の法定外道路で、系統等が劣り、利便性に寄与する程度が少ないため増価要因としない。 (2)格別の変動要因はない。なお、背面道は建築基準法上の道路ではなく、幅員、系統連続性も劣り増価要因にならないと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区元城町２１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万422 円／平米 69万5,655 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,315 円／平米 67万8,771 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,349 円／平米 71万5,250 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	24.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区元城町２１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,035 円／平米 78万3,638 円／坪
推定価格 平米 坪	29万484 円／平米 96万340 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,173 円／平米 71万1,362 円／坪
査定価格 平米 坪	21万5,000 円／平米 71万790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区元城町２１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,706 円／平米 57万7,578 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,359 円／平米 68万2,223 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,153 円／平米 68万1,542 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区元城町２１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万650 円／平米 36万5,809 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,478 円／平米 43万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,905 円／平米 62万4,520 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区元城町２１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,703 円／平米 43万8,716 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,997 円／平米 42万9,770 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,757 円／平米 67万3,621 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情