路線価 (2023) 静岡県浜松市中区高丘東5-101-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区高丘東５丁目１０１番６外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 8100m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9億2,300万 円 (13320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,106 円 1平米 6万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9億1,900万 円 (13320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,114 円／坪 1平米 6万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧浜松市内の幹線道路沿いの路線商業地域一円。需要者は、大手資本のチェーン店や沿道サービス施設の事業者が中心である。住宅団地内の幹線道路沿いの商業地域で、自動車利用の顧客が対象となるため通行量や商業施設の集積度が収益性に大きく影響し、当該地域は背後の人口も多く、値頃感から地価は比較的安定している。路線沿いの規模が大きい取引は少なく、画地規模は多様であり、その価格帯は広い。 (2) 同一需給圏は浜松市内の路線商業地域である。需要者は地元事業者を中心に広域的な多店舗展開を指向する事業者等も含まれる。当該地域は充実した背後人口を背景に一定の繁華性を維持しており、需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、画地規模、需要者の属性、資金調達能力等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、店舗等の収益物件が見られるが自己使用の店舗等が多く、賃貸市場として成熟の程度は低く大規模画地のため土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されておらず、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、更に広域的な大規模店舗用地の需給動向に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は賃貸物件も見られるが、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において、規模、用途等の類似する事例から比準して試算しており実証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜松駅北西方
距離	8100 m
土地の状態
土地面積	4029 坪 (13320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅団地内の幹線道路沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区高丘東５丁目１０１番６外
標準地の範囲
東	120 m
西	60 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	128 m
奥行き	104 m
面積	13320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理地内の幹線市道沿いの商業地域。
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理地内で幹線市道沿いの商業地域で、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きもあり、比較的底堅い需要が認められ、路線商業地の地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)大規模な土地区画整理地内の路線商業地域で、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響から回復傾向にあり、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	１階から２階程度の低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万9,106 円 1平米 6万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万9,106円 1平米 6万9,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 22万6,792円 1平米 6万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 22万6,792円 1平米 6万8,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は持ち直しつつあり、路線商業地への需要は比較的堅調である。 (2)ワクチン接種や公的な需要喚起策等を追い風に商況は概ね回復傾向だが、物価高等の懸念材料もあり、先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)区画整理が完了した幹線道路沿いに所在し背後人口も多く高台志向もあり需要は比較的底堅い。 (2)地域要因に格別の変動はない。背後人口が多く、需要は底堅い。
個別的要因	(1)三方路の画地であり選好性が優る。また、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区高丘東５丁目１０１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,204 円／平米 26万8,460 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,691 円／平米 27万70 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,500 円／平米 24万9,603 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,000 円／平米 25万4,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区高丘東５丁目１０１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,055 円／平米 27万7,886 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,828 円／平米 28万7,053 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,309 円／平米 22万2,524 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,700 円／平米 22万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区高丘東５丁目１０１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,177 円／平米 41万7,141 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,094 円／平米 35万747 円／坪
標準価格 平米 坪	7万354 円／平米 23万2,590 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区高丘東５丁目１０１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,377 円／平米 31万8,622 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,131 円／平米 31万1,197 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,918 円／平米 21万7,925 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情