路線価 (2023) 静岡県浜松市中区佐藤1-935外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区佐藤１丁目９３５番外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万1,013 円／坪 1平米 9万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市中区、東区、南区の準幹線道路沿いの比較的画地規模の小さい店舗又は店舗兼住宅等が存する商業地域であり、需要者は市内の個人事業者および中小零細の法人が中心である。旧来からの近隣商業地域であり、市中心部に近く、商業地としての需要より併用住宅地としての需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で１，５００万円前後。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ浜松駅から約５ｋｍ以内の準幹線道路沿いの店舗併用住宅を主とする近隣商業地域を中心に、小規模画地が多い普通商業地域、路線商業地域を含む圏域一円である。需要者は主に市内に地縁性のある個人事業者が中心となる。繁華性は低位であるが、商業地としての需要の他に、駅に近い立地条件から利便性に優れ、住宅地としての需要も見られる。取引の中心となる価格帯は、土地総額で１，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は自用の店舗併用住宅が中心であり、新規の賃貸物件は少なく、賃貸市場は未成熟であり、適切な賃料水準の把握は困難である。また、取引事例は周辺商業地から複数収集し得た。よって、本件では実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は店舗併用住宅が多い近隣商業地域である。周辺には賃貸物件も見られるが自己利用が中心であり、地価を反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は市場性を反映した実証的かつ客観的な価格で説得力を有する。以上より、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ浜松駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	46.3 坪 (153 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区佐藤１丁目９３５番外
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	200 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗併用住宅が多い幹線道路背後の既成の近隣商業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所、住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。専用店舗は少なく、併用住宅が主用途である。住宅地としての需要も見込まれ、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)特段の変動要因は見られず、当面は商住用途が混在した現状を維持するものと予測する。中心市街地へのアクセスが良く値頃感から需要は堅調で、当面地価は強含み傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万1,013 円 1平米 9万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万1,013円 1平米 9万7,100円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の需要は、道路網の整備等により一層郊外分散が進んでいる他、背後地の状況による競争選別化が窺える。 (2)景況感は持ち直し傾向にあり、資源価格の高騰等を背景に先行き不透明感が拭えないものの、商業地の需要は概ね堅調である。
地域要因
(1)既成の近隣商業地域であり繁華性はやや乏しいが、比較的画地規模も小さく併用住宅地としての需要は根強い。地価は横ばいから若干の上昇となった。 (2)繁華性が低い既成商業地域であるが、中心市街地への接近性が良好で需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区佐藤１丁目９３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,419 円／平米 30万8,843 円／坪
推定価格 平米 坪	9万38 円／平米 29万7,666 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,590 円／平米 29万6,185 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区佐藤１丁目９３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,854 円／平米 34万35 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,267 円／平米 35万7,931 円／坪
標準価格 平米 坪	10万807 円／平米 33万3,268 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区佐藤１丁目９３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,704 円／平米 46万8,473 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,766 円／平米 44万8,842 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,677 円／平米 34万6,062 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区佐藤１丁目９３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,800 円／平米 44万8,955 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,430 円／平米 45万4,344 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,001 円／平米 31万767 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情