路線価 (2023) 静岡県浜松市中区砂山町353-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区砂山町３５３番３外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,200万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,200万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円／坪 1平米 24万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市中心部及びその周辺の商業地域一円である。需要者は浜松市内の法人や個人事業者が中心であるが、近年では県外からの投資需要も見られる。ＪＲ浜松駅に近いことから、店舗や事務所ビルのほか、ビジネスホテル、立体駐車場などが建ち並ぶ状況下にあり、ホテルや駐車場の営業についてはコロナ禍の影響は依然として残る。地域の取引価格は、取引目的や画地規模によりばらつきが大きいため中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は浜松市中心部とその周辺の普通商業地域である。需要者は県内外の法人が中心となる。近隣地域は浜松駅南側の事務所ビル、ビジネスホテル等が建ち並ぶ商業地域である。駅北側に比べて繁華性は低位にあるが、駅に近いため利便性が良く希少性もある。用途に多様性が見られ、景気回復傾向に伴い需要には底堅さがある。取引は画地規模等の個別性により中心となる価格帯の幅が広く、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心部に位置する商業地であり、収益性の検討は不可欠であることから、建物の賃貸を想定し収益価格を試算したが、地価や建物価格に見合った充分な賃料水準が形成されていないため、比準価格に比べて低位に求められた。売買市場では、取引価格を指標として価格決定される傾向が強いことから、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域では賃貸需要がやや弱く、地価を反映した賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼できる取引事例から適切な比準を行って求められ、市場性を反映した実証的かつ客観的な価格で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ浜松駅南方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	102.5 坪 (339 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区砂山町３５３番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	浜松駅南口に近い商業地域
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所ビルのほかホテル等も混在する商業地域としての現状を維持するものと予測する。新型コロナウィルス感染症の影響は依然残るものの、オフィス需要には大きな落ち込みはなく、地価はほぼ横ばいで推移すると予測。 (2)事務所ビルとホテル等が混在する浜松駅南口近くの商業地域であり、コロナ禍の影響から経済は回復傾向にあり需要は底堅く、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限緩和や観光業支援などの政策効果もあって、商業地への客足は回復傾向にある。 (2)景況感は持ち直し傾向にあり、資源価格の高騰等を背景に先行き不透明感が拭えないものの、商業地の需要は概ね堅調である。
地域要因
(1)オフィスビルとホテルを主体とする商業地域で、コロナ禍の影響は残るものの、駅に近い立地条件からオフィス需要は比較的安定している。 (2)ＪＲ浜松駅に近く立地条件に優れている。用途に多様性が認められ、景気回復傾向を受けて需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区砂山町３５３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,918 円／平米 98万1,611 円／坪
推定価格 平米 坪	42万3,209 円／平米 139万9,129 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,054 円／平米 85万3,127 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	29.8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	25 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区砂山町３５３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万422 円／平米 69万5,655 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,315 円／平米 67万8,771 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,323 円／平米 84万7,404 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	24.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区砂山町３５３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,227 円／平米 60万9,054 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,636 円／平米 81万2,073 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,619 円／平米 82万1,934 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区砂山町３５３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,035 円／平米 78万3,638 円／坪
推定価格 平米 坪	29万484 円／平米 96万340 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,382 円／平米 81万4,539 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情