土地路線価格
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路線価 (2023) 静岡県浜松市中区寺島町字十王西214-2 坪・平米

2023
路 線 価
静岡県 浜松市中区
静岡県浜松市中区寺島町字十王西214番2 (浜松中)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域)
  • 浜松駅 から 700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
24万7,950
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区寺島町字十王西214番2
価格時点 2023
駅名 浜松駅 から 700m
路線価
1坪当たり 1坪 24万7,950
1平米当たり 1平米 7万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,040万
(111 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 30万8,450
1平米 9万3,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
1,040万
(111 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 30万8,450 円/坪
1平米 9万3,300 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR浜松駅南側、駅に比較的近い、住宅も混在する近隣商業地域である。需要者は市内の個人事業者が中心。近隣地域はJR浜松駅に近い利便性の良い地域であるが、駅南で繁華性は低いため商業地としての需要は少ない。取引価格にはばらつきがあるが、標準地程度の画地規模の場合、中心価格帯は坪当たり30万~33万円程度である。

(2) 同一需給圏は浜松市の中心商業地域外縁の近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者は浜松市内の個人事業者が中心である。近隣地域は店舗併用住宅のほか一般住宅、アパート等も多く見られ繁華性は低いが、浜松駅に比較的近いことから需要は比較的安定している。市場の中心となる価格帯は、画地規模によって異なるが、坪当たり30万円から33万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場における現実の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は周辺利用状況を参考に1階が店舗、2、3階が共同住宅の建物を想定し試算したが、地価水準に見合う収益を確保することは難しく低位に求められた。近隣地域は自用の店舗併用住宅が中心の地域であることから、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反映して実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域は繁華性が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域における規範性のある事例から試算しており実証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 JR浜松駅南東方
距離 700 m
土地の状態
土地面積 33.6 坪 (111 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 店舗兼住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 浜松市中区静岡県浜松市中区寺島町字十王西214番2
標準地の範囲
50 m
西 50 m
100 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 15 m
面積 150 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)JR浜松駅南方に位置する繁華性の低い商業地域である。当分の間は現状を維持するものの、長期的には住宅地域としての性格が強まってゆくものと予測する。地価はほぼ横ばいで推移すると予測。

(2)店舗のほか住宅等も多く介在する繁華性が低い商業地域であり、当面の間は現状維持であるが、長期的には住宅地域としての色合いを強めていくと予測する。地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 30万8,450
1平米 9万3,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 30万8,450
1平米 9万3,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 30万8,450
1平米 9万3,300
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 30万8,450
1平米 9万3,300
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 30万8,450
1平米 9万3,300
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 30万8,450
1平米 9万3,300
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)行動制限緩和や観光業支援などの政策効果もあって、商業地への客足は回復傾向にある。

(2)物価は上昇傾向にあるが、コロナ禍により停滞した経済活動再開の動きにより景気は持ち直しつつあり、商業地の不動産需要は底堅さが見られる。

地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。繁華性の低い商住混在地域で、価格水準的には背後の住宅地に近づきつつある。

(2)浜松駅南方の繁華性が低い住商混在地域で、地域要因に大きな変動は見られない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 K0502
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 浜松市中区
地域 静岡県浜松市中区寺島町字十王西214番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
8万6,218 円/平米
28万5,037 円/坪
推定価格 平米
8万8,332 円/平米
29万2,026 円/坪
標準価格 平米
9万1,726 円/平米
30万3,246 円/坪
査定価格 平米
9万1,700 円/平米
30万3,160 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 K0506
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 浜松市中区
地域 静岡県浜松市中区寺島町字十王西214番2
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
9万5,671 円/平米
31万6,288 円/坪
推定価格 平米
10万3,990 円/平米
34万3,791 円/坪
標準価格 平米
9万4,536 円/平米
31万2,536 円/坪
査定価格 平米
9万4,500 円/平米
31万2,417 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 5.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 K0502
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 浜松市中区
地域 静岡県浜松市中区寺島町字十王西214番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
8万1,360 円/平米
26万8,976 円/坪
推定価格 平米
8万2,428 円/平米
27万2,507 円/坪
標準価格 平米
9万4,419 円/平米
31万2,149 円/坪
査定価格 平米
9万4,400 円/平米
31万2,086 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 3.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 K0512
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 浜松市中区
地域 静岡県浜松市中区寺島町字十王西214番2
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
11万9,573 円/平米
39万5,308 円/坪
推定価格 平米
11万6,090 円/平米
38万3,794 円/坪
標準価格 平米
9万6,903 円/平米
32万361 円/坪
査定価格 平米
9万6,900 円/平米
32万351 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 7.9 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 K0512
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 浜松市中区
地域 静岡県浜松市中区寺島町字十王西214番2
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
11万1,729 円/平米
36万9,376 円/坪
推定価格 平米
10万6,941 円/平米
35万3,547 円/坪
標準価格 平米
9万2,350 円/平米
30万5,309 円/坪
査定価格 平米
9万2,400 円/平米
30万5,474 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 13 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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