路線価 (2023) 静岡県浜松市中区砂山町325-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区砂山町３２５番８外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,130万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万1,744 円 1平米 42万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,120万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 139万8,438 円／坪 1平米 42万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ浜松駅を中心とする準高度商業地域である。需要者は浜松市内の法人、全国展開を行っている法人等が中心となる。浜松駅周辺の立地における投資物件や開発素地に対する需要は底堅いが、一方でオフィス需要の先行き不安も見られるため、地価の回復は力強さにやや欠ける。取引価格は利用目的によりばらつきがあるが、中心となる価格帯は㎡単価で４０～５０万円程度であると思料する。 (2) 同一需給圏はＪＲ浜松駅を中心とする普通及び準高度商業地域である。需要者は投資目的で資本投下する法人あるいは個人事業者が中心である。浜松駅の北側に比べて繁華性はやや劣るが、駅南口至近の広告宣伝効果も期待できる立地条件と利便性から用途の幅は広く需要は堅調である。１２０㎡程度ならば、土地は、５，０００万円前後が市場の中心価格帯と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は、賃貸経営の投資採算性を示している。標準地は、中心商業地に位置し今後安定的な賃貸経営が期待できる資産として、資産保有目的で収益性に基づく価格より高めに取引される傾向がある。以上より取引事例から検討した比準価格を重視し、収益価格を参考として、更に最近の不動産市場の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例から適切な比準を行って求められ、市場性を反映した実証的かつ客観的な価格で説得力を有する。一方収益価格は、周辺賃料との関連で地価を反映した賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。以上より、本件では現実の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ浜松駅南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所等が建ち並ぶ駅南口接面の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区砂山町３２５番８外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜松駅南口至近の中心商業地域である。駅近の立地の優位性によりオフィス需要を中心にビルの稼働率は回復しており、地価については強含みで推移すると予測する。 (2)大きな変動要因はなく、当面は現状が維持されるものと予測される。駅前にあり立地的希少性が認められることから、景気持ち直しに伴い、地価は強含み傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 141万4,968 円 1平米 42万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 141万4,968円 1平米 42万8,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナにより経済活動が正常に戻りつつあり、商業地における不動産需要も、立地による選別化が見られるものの、市況は回復傾向にある。 (2)景況感は持ち直し傾向にあり、資源価格の高騰等を背景に先行き不透明感が拭えないものの、商業地の需要は概ね堅調である。
地域要因
(1)ＪＲ浜松駅南口に面した稀少性の高い地域であり、底堅いオフィス需要を背景に地価は強含みとなっている。 (2)ＪＲ浜松駅の南口至近にあり立地条件が優れている。地域要因に特に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区砂山町３２５番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,172 円／平米 149万8,187 円／坪
推定価格 平米 坪	33万4,982 円／平米 110万7,450 円／坪
標準価格 平米 坪	48万9,025 円／平米 161万6,717 円／坪
査定価格 平米 坪	48万9,000 円／平米 161万6,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区砂山町３２５番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万206 円／平米 102万5,541 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,965 円／平米 102万1,438 円／坪
標準価格 平米 坪	42万933 円／平米 139万1,604 円／坪
査定価格 平米 坪	42万1,000 円／平米 139万1,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区砂山町３２５番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万155 円／平米 95万9,252 円／坪
推定価格 平米 坪	29万155 円／平米 95万9,252 円／坪
標準価格 平米 坪	48万389 円／平米 158万8,166 円／坪
査定価格 平米 坪	48万 円／平米 158万6,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区砂山町３２５番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,918 円／平米 98万1,611 円／坪
推定価格 平米 坪	42万3,209 円／平米 139万9,129 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,209 円／平米 139万9,129 円／坪
査定価格 平米 坪	42万3,000 円／平米 139万8,438 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	29.8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	25 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区砂山町３２５番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,724 円／平米 82万2,282 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,935 円／平米 86万5,957 円／坪
標準価格 平米 坪	45万60 円／平米 148万7,898 円／坪
査定価格 平米 坪	45万 円／平米 148万7,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情