路線価 (2023) 静岡県浜松市中区幸1-33-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区幸１丁目３３番２
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 5200m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,330万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,330万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市北部の幹線道路沿いの小売店舗を中心とした既成の路線商業地域一円。需要者は、大手資本のチェーン店や沿道サービス施設の事業者が中心である。規模が比較的小さく、駐車場確保が容易でないものの、核となる大型商業施設が正面にあることから、繁華性に恵まれ、需要は堅調である。画地規模により取引総額は異なるため、需要の中心となる価格帯は広い。 (2) 同一需給圏は浜松市中心部から郊外に至る幹線道路沿いの商業地域及びその周辺の混在地域等一円である。需要者は個人を含む小規模地元事業者から県内外の法人まで幅広い。住宅も見られるが付近に大型店舗が進出して一定の繁華性が認められる。郊外の幹線道路沿いでは商況が好調で、需要は堅調に推移している。取引は画地規模等の個別性により中心となる価格帯の幅が広く、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、低層の店舗事務所兼住宅としての利用が中心でその多くは自用であり、賃貸目的の建物も少なく賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価格は説得力に欠ける。また取引事例は、類似地域において信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では賃貸物件も見られるが、賃貸市場は未成熟で地価を反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は適切な比準を行って求められ、市場性を反映した実証的かつ客観的な価格で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜松駅北方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	13.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区幸１丁目３３番２
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	浜松市北部の幹線道路沿いの大型商業施設周辺に位置する商業地域。
街路	１３．３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜松市北部の幹線道路沿いの商業地域で、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きもあり、比較的底堅い需要が認められ、路線商業地の地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)既成の路線商業地域で付近に大型店舗も見られることから需要は堅調で、今後も現況を維持して地価は強含みで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階から３階程度の低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 33万269円 1平米 9万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 33万269円 1平米 9万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は持ち直しつつあり、路線商業地への需要は比較的堅調である。 (2)景況感は持ち直し傾向にあり、資源価格の高騰等を背景に先行き不透明感が拭えないものの、商業地の需要は概ね堅調である。
地域要因
(1)幹線道路沿いの大型商業施設の正面に位置し、繁華性に恵まれ、需要は底堅い。 (2)国道沿いの路線商業地域で一定の繁華性を有しており、地価は強含みである。
個別的要因	(1)大型商業施設周辺の商業地域で、好立地なため、需要は多い。また、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区幸１丁目３３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,512 円／平米 27万6,091 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,812 円／平米 31万142 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,638 円／平米 33万6,015 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区幸１丁目３３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,377 円／平米 31万8,622 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,131 円／平米 31万1,197 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,670 円／平米 32万6,203 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,700 円／平米 32万6,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区幸１丁目３３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,100 円／平米 34万849 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,028 円／平米 34万3,917 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,587 円／平米 32万2,623 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,600 円／平米 32万2,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	28.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区幸１丁目３３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,720 円／平米 35万6,122 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,298 円／平米 35万4,727 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,072 円／平米 34万4,062 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情