路線価 (2023) 静岡県浜松市中区向宿2-441-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区向宿２丁目４４１番３外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,076 円 1平米 8万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,406 円／坪 1平米 8万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市中心部から郊外へ延びる幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は県内外の法人または自営業者が中心である。当該地域は国道１５０号沿いに日用品店舗等が建ち並ぶ地域で、個人商店が多く商況に劣り、車の通行量は多いが、駐車場の整った郊外型店舗への顧客の流出もあるが、幹線沿いの商業地の需要は安定している。需給の中心価格帯は１４００万円前後で、画地規模は多様であり、その価格帯は広い。 (2) 同一需給圏は浜松市内の古くからの幹線道路沿いの地域で、日用品店舗・事務所等が見られる商業地域である。需要者は個人事業者が中心である。繁華性はやや低く、需要も少ないが、地価水準は幹線道路背後の住宅地と開差がなく浜松駅にも近いことから、値頃感は認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、低層の店舗事務所兼住宅としての利用が中心でその多くは自用であり、賃貸目的の建物も少なく賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価格は説得力に欠ける。また取引事例は、類似地域において信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性に着目して求めた価格である。標準地は、自己使用を目的として、周辺地価相場を参考に取引される傾向があり、必ずしも賃料収入に基づく収益性に着目して取引されるものではない。したがって、本件においては比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜松駅東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区向宿２丁目４４１番３外
標準地の範囲
東	280 m
西	120 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いの古くからの商業地域。
街路	８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの古くからの商業地域で、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きもあり、幹線沿いの商業地の需要は比較的底堅く、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)浜松市街地の商業地として、当分の間現状を維持していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階から３階程度の低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万3,076 円 1平米 8万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万3,406 円 1平米 8万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万3,076円 1平米 8万2,600円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 27万2,084円 1平米 8万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万3,406円 1平米 8万2,700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 27万2,084円 1平米 8万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は持ち直しつつあり、旧来の路線商業地への需要は比較的堅調である。 (2)コロナ禍の影響を受けているものの、経済活動の正常化が進むなかで回復の兆しも見られる。
地域要因
(1)日用品店舗を中心とした個人商店が多く商況にやや劣るが、幹線沿いの商業地への需要は底堅い。 (2)格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区向宿２丁目４４１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,218 円／平米 28万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,332 円／平米 29万2,026 円／坪
標準価格 平米 坪	8万816 円／平米 26万7,178 円／坪
査定価格 平米 坪	8万800 円／平米 26万7,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区向宿２丁目４４１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,819 円／平米 34万3,226 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,609 円／平米 31万9,389 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,114 円／平米 28万7,999 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区向宿２丁目４４１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,345 円／平米 26万2,315 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,658 円／平米 28万3,185 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,363 円／平米 27万2,292 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区向宿２丁目４４１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,657 円／平米 32万2,854 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,658 円／平米 30万9,633 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,560 円／平米 28万6,167 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情