路線価 (2023) 静岡県浜松市中区高丘東1-109-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区高丘東１丁目１０９番１８外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 8300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,450万 円 (1493 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,270 円 1平米 6万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,440万 円 (1493 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,939 円／坪 1平米 6万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市内の住工混在地域である。需要者は工場や物流倉庫を目的とした地元中小企業が中心であるが、閉鎖した工場跡地を住宅地として開発する事例も増えており、開発素地としても魅力がある地域である。したがって潜在的な需要は底堅く、取引が成約するまでの市場滞留期間も比較的短くなっている。中心となる価格帯は取引規模によりばらつきも見られるが㎡単価で概ね６万円程度であると思料する。 (2) 同一需給圏は浜松市内の工業地域及び住工混在地域である。需要者は地元中小事業者が中心であるが、住工が混在する地域のため、その幅は広い。現状、中小工場や倉庫、事業所等が主体であるが、低層住宅も一定割合で混在しており、工場跡地等が分譲素地に転換される例も散見される。需要の中心となる価格帯については、画地規模や取引当事者の属性等によりばらつきがみられるが、平米あたり６万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は、工場兼倉庫を前提に投資採算性を検討したが、当該地域は賃貸目的ではなく自己使用が中心となるため、収益価格は低位に求められた。以上から本件については、取引事例から検討した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の経済情勢、不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似の取引事例から求められた実証的な価格で、市場性を反映し説得力がある。収益性に着目して求めた収益価格は、地価や建築費に見合う賃料収受が困難な賃貸市場の現状を反映し、比準価格より大幅に低く試算された。本件では、市場性に着目した取引が大半を占める当該地域における取引動向等を踏まえ、比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ浜松駅北西方
距離	8300 m
土地の状態
土地面積	451.6 坪 (1493 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区高丘東１丁目１０９番１８外
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層工場兼倉庫地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	45 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東名高速道路浜松西インターに近い工業地域
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場、倉庫のほか住宅も混在する工業地域である。地域内に格別な変動要因がないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は微増傾向で推移すると予測する。 (2)多用途が混在する工業地域であり、今後は住宅用途への転換が緩やかに進行すると予測する。用途の多様性を背景に需要が概ね堅調であり、地価は微増傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万9,270 円 1平米 6万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,939 円 1平米 6万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万9,270円 1平米 6万3,300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 20万7,947円 1平米 6万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,939円 1平米 6万3,200円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 20万7,947円 1平米 6万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料費の高騰や半導体不足の影響も懸念されるが、製造業を中心に業績は持ち直しの傾向が見られる。 (2)企業の生産活動は、原材料の調達や人件費上昇等の不安はあるが、持ち直しの動きがみられ、工業地の需要は底堅い。
地域要因
(1)東名のインターチェンジ近くで交通利便性が良く、地盤も良好であるため需要は堅調であり、地価は微増傾向である。 (2)住工が混在し、用途の多様性が認められる工業地域であり、需要は微増傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市中区高丘東１丁目１０９番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万471 円／平米 19万9,917 円／坪
推定価格 平米 坪	6万834 円／平米 20万1,117 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,949 円／平米 20万4,803 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市中区高丘東１丁目１０９番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,498 円／平米 24万9,596 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,314 円／平米 24万5,682 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,262 円／平米 19万5,920 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区高丘東１丁目１０９番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,916 円／平米 13万8,574 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,713 円／平米 15万4,433 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,885 円／平米 19万1,368 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市中区高丘東１丁目１０９番１８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,249 円／平米 17万6,041 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,276 円／平米 18万6,048 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,389 円／平米 21万2,870 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区高丘東１丁目１０９番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,807 円／平米 22万4,170 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,740 円／平米 22万3,948 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,760 円／平米 24万545 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情