土地路線価格
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路線価 (2023) 青森県青森市奥野2-132-59 坪・平米

2023
路 線 価
青森県 青森市
青森県青森市奥野2丁目132番59 (青森)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域)
  • 青森駅 から 3400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
10万2,486
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
3万1,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 青森県 青森市青森県青森市奥野2丁目132番59
価格時点 2023
駅名 青森駅 から 3400m
路線価
1坪当たり 1坪 10万2,486
1平米当たり 1平米 3万1,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
706万
(176 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 13万2,571
1平米 4万100
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
699万
(176 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 13万1,248 円/坪
1平米 3万9,700 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は、青森市市街地中央部及び南東部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等の一次取得者層が中心である。資材価格高騰等の影響はあるものの、コロナ禍等による景気停滞からの持ち直しの兆しが見られ、利便性良好な住宅地は需要が堅調で、地価は横ばい乃至強含み傾向にある。土地は40坪~80坪程度で総額500万円~1,500万円が需要の中心、新築の戸建物件は、2,500万円程度が平均的相場である。

(2) 同一需給圏は当市市街地中心部及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は青森市内に居住する一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。道路条件のやや劣る住宅地域だが、交通利便性は比較的良好であることから一定の需要が認められる。土地は200㎡前後で700万円~1,000万円程度、新築の戸建物件で2,500万円程度が需要の中心となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 当地域はアパートも混在する住宅地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当地域は収益性より居住快適性を重視する地域で自用の戸建住宅建築を目的とした取引が殆どであり、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって自用目的での取引価格を基に試算した比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 青森駅南東方
距離 3400 m
土地の状態
土地面積 53.2 坪 (176 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 青森市青森県青森市奥野2丁目132番59
標準地の範囲
200 m
西 260 m
300 m
140 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 19 m
面積 170 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性  街路配置等の劣る既成住宅地域。
街路 基準方位 北  5.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1) 市街地南東方の利便性良好な住宅地域であるが、特別の変動要因はないものの、利便性良好な住宅地の需要は堅調で、底値感も相まって、地価動向は横ばい乃至強含みで推移すると予測される。

(2)街路がやや雑然とした住宅地域であるためさほど居住環境は良くないものの、市街地中心部に近く、周辺に市民病院があるほか商業施設へも比較的近いことから一定の需要があり、地価は微増傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 13万2,571
1平米 4万100
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 13万1,248
1平米 3万9,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 13万2,571
1平米 4万100
前年から次年への変動率 1.3 %
2022年
1坪 13万918
1平米 3万9,600
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 13万1,248
1平米 3万9,700
前年から次年への変動率 0.3 %
2019年
1坪 13万918
1平米 3万9,600
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1) 人口の減少、物価高、資材価格高騰等の中、住宅地の一部地域では堅調な動きが見られ、下げ止まり傾向にある。

(2)青森市の人口は減少、世帯数は微増。人気の高い一部の住宅地域では品薄感が強まっており地価上昇の動きも見られる。

地域要因
(1) 生活利便性が良好で、長期に亘る地価の下落による値頃感も相まって需要が高まっている。

(2)道路条件はやや劣るものの、交通利便性は比較的良好で、一定の需要が認められる。中心市街地においては相対的に割安感があり、地価は微増傾向。

個別的要因 (1) 個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1220202201
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 青森市
地域 青森県青森市奥野2丁目132番59
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万3,297 円/平米
11万80 円/坪
推定価格 平米
3万9,682 円/平米
13万1,189 円/坪
標準価格 平米
3万9,682 円/平米
13万1,189 円/坪
査定価格 平米
4万100 円/平米
13万2,571 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1220302201
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 青森市
地域 青森県青森市奥野2丁目132番59
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万7,358 円/平米
9万446 円/坪
推定価格 平米
3万7,871 円/平米
12万5,202 円/坪
標準価格 平米
3万9,655 円/平米
13万1,099 円/坪
査定価格 平米
4万100 円/平米
13万2,571 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1220402201
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 青森市
地域 青森県青森市奥野2丁目132番59
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万9,980 円/平米
13万2,174 円/坪
推定価格 平米
4万1,387 円/平米
13万6,825 円/坪
標準価格 平米
3万9,795 円/平米
13万1,562 円/坪
査定価格 平米
4万200 円/平米
13万2,901 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1220602201
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 青森市
地域 青森県青森市奥野2丁目132番59
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
4万1,980 円/平米
13万8,786 円/坪
推定価格 平米
3万7,752 円/平米
12万4,808 円/坪
標準価格 平米
3万9,572 円/平米
13万825 円/坪
査定価格 平米
4万 円/平米
13万2,240 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 1220802201
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 青森市
地域 青森県青森市奥野2丁目132番59
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
4万6,334 円/平米
15万3,180 円/坪
推定価格 平米
3万9,636 円/平米
13万1,037 円/坪
標準価格 平米
3万9,636 円/平米
13万1,037 円/坪
査定価格 平米
4万 円/平米
13万2,240 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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