路線価 (2023) 静岡県浜松市中区高丘西4-107-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区高丘西４丁目１０７番３
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 10000m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9億3,500万 円 (16551 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9億3,200万 円 (16551 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,128 円／坪 1平米 5万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡県西部地域から隣接する愛知県の東三河地域にかけての流通業務地域一円である。需要者は、東名高速道路等を利用する物流関連企業が中心である。近隣地域は東名高速道路浜松西ＩＣに近い台地上にあって自然災害のリスクが少なく、周辺にはホンダをはじめとした各種企業が所在し、背後人口が多く労働力の確保も容易なことから、需要は強い。取引価格は規模等によるばらつきが見られるが、㎡単価５～６万円程度が需要の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は静岡県内の内陸部に位置する流通業務地域一円である。需要者は物流企業が中心である。当該地域は東名浜松西ＩＣに近く、新東名高速道路にもアクセスが可能な立地であり、ＩＣまでのアクセス道路も整備された流通の拠点として需要は強い。需要の中心となる土地の価格帯は、規模等によりばらつきがあるが、㎡単価５～６万円程度が目安となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は複数の事例から試算して規範性の高いものが求められた。収益価格は事務所兼倉庫を想定したが、現状では投資採算性に見合う賃料設定は難しく低位に試算された。近隣地域では自己使用目的の取引が中心であり、市場価格を重視して取引が行われることが一般的である。よって、市場を反映して実証的な比準価格を重視し、収益性を反映する収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域において実際に成立した取引事例から比準して試算しており実証的である。一方、収益価格は投資採算性に見合う賃料設定が困難であり低位に試算された。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、同一需給圏内の価格動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ浜松駅北西方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	5006.4 坪 (16551 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	物流関連施設が建ち並ぶ流通業務地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区高丘西４丁目１０７番３
標準地の範囲
東	190 m
西	110 m
南	160 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	93 m
奥行き	179 m
面積	16500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東名高速浜松西インターチェンジ近くの流通業務を主体とする地域
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜松西ＩＣに近く交通利便性に優れた地域で特別な変動要因はないので現状で推移すると予測する。大型物流施設用地として立地条件が整っており需要は安定していることから、地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)優れた立地条件を有する流通業務地域であり、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。ネット通販の普及等による物流効率化の流れの中で、地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,128 円 1平米 5万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)Ｅコマースの拡大等を背景に物流関連施設への需要は引き続き堅調である。 (2)ネット通販の拡大や物流の高度化・集約化の流れの中で、物流用地需要は堅調である。
地域要因
(1)特段の変動要因はないが、東名高速道路ＩＣに近く、台地上で自然災害のリスクも少ないことから、大規模物流関連施設用地としての優位性は高い。 (2)背後に充実した労働力人口を有し、優れた交通アクセス、災害に強い三方原台地上に位置する等良好な立地条件を備えており、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区高丘西４丁目１０７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,868 円／平米 21万7,760 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,197 円／平米 21万8,847 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,633 円／平米 19万3,841 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区高丘西４丁目１０７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,231 円／平米 10万3,250 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,189 円／平米 20万2,291 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,959 円／平米 17万8,388 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区高丘西４丁目１０７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,807 円／平米 22万4,170 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,740 円／平米 22万3,948 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,805 円／平米 17万7,879 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市中区高丘西４丁目１０７番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,704 円／平米 13万7,873 円／坪
推定価格 平米 坪	4万489 円／平米 13万3,857 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,628 円／平米 17万7,294 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情