路線価 (2023) 静岡県浜松市東区天龍川町字袴揃884 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市東区静岡県浜松市東区天龍川町字袴揃８８４番
価格時点	2023 年
駅名	天竜川駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,108 円 1平米 8万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,447 円／坪 1平米 8万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ浜松駅北東方に拡がる住宅地域。需要者は、市内在勤の一次取得者が中心である。当該地域は、ＪＲ天竜川駅まで徒歩でアクセス可能な立地であり、商業施設や医療施設、小中学校などの教育機関も適正配置されている事から需要の高い住宅地域である。土地は、総額で１，７００万円前後、新築戸建は、３，５００万円前後が市場の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は浜松市内の住宅地域で、主として東区の住宅地域一円である。需要者は市内に居住する３０～４０代前後の一次取得者層が中心となる。ＪＲ天竜川駅に近いことから利便性に優れ、堅調な需要を維持している。需要の中心となる価格帯は、土地で概ね１，５００～２，０００万円程度、土地建物では３，０００～３，５００万円程度と見られるが、画地規模や建物仕様等により若干のばらつきが見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域より代替競争性の観点から取引事例を多数収集し選択、採用を行った。当該地域は主として自己居住用の取引が中心に行われている。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、類似の住宅地域の取引事例より試算された比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性や利便性を重視した自用目的の取引が大部分を占めるため、収益価格は規範性に乏しく試算しなかった。一方、比準価格は信頼できる取引事例から適正に比準を行って求められており、市場の実態を反映した客観的で実証的な価格であることから規範性が高い。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線天竜川駅北方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い天竜川駅周辺の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市東区静岡県浜松市東区天龍川町字袴揃８８４番
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は、引き続き堅調に推移するものと推察される。 (2)ＪＲ天竜川駅の徒歩圏内にある利便性の良好な住宅地域であり、堅調な需要から当面は現状を維持して地価はやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,108 円 1平米 8万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万8,447 円 1平米 8万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,108円 1平米 8万1,400円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 26万6,794円 1平米 8万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万8,447円 1平米 8万1,200円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 26万6,794円 1平米 8万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、長期安定的な需給が維持されている東区においては、住宅地、商業地共に堅調に地価が形成されている。 (2)景況感は持ち直し傾向にあり、住宅地の需要は概ね堅調であるが、立地条件による選別が進む。
地域要因
(1)ＪＲ天竜川駅の徒歩圏に位置する住宅地域。堅調な需要が観察される地域。 (2)ＪＲ天竜川駅への接近性や住環境が良好な住宅地域であり、堅調な需要から地価はやや強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区天龍川町字袴揃８８４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,794 円／平米 27万411 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,245 円／平米 30万4,962 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,306 円／平米 25万8,880 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区天龍川町字袴揃８８４番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,644 円／平米 32万9,423 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,279 円／平米 31万4,992 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,798 円／平米 26万3,812 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,000 円／平米 27万4,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区天龍川町字袴揃８８４番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,606 円／平米 24万35 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,042 円／平米 24万1,477 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,953 円／平米 25万7,713 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,100 円／平米 26万8,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区天龍川町字袴揃８８４番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,029 円／平米 24万4,740 円／坪
推定価格 平米 坪	7万856 円／平米 23万4,250 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,257 円／平米 26万2,024 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区天龍川町字袴揃８８４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,938 円／平米 20万4,767 円／坪
推定価格 平米 坪	7万359 円／平米 23万2,607 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,394 円／平米 25万2,559 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情