路線価 (2023) 静岡県浜松市東区北島町字石畑396-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市東区静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 6500m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,379 円 1平米 7万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,718 円／坪 1平米 7万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ浜松駅の北東方から東方の郊外にかけての住宅地一円。需要者は浜松市東区を中心に市内に居住する１次取得者が中心である。郊外にあり、事業所等が混在し、住環境はやや劣るが、大規模商業施設や周辺の路線商業地域へのアクセスが良好で利便性が高いことから、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で１，５００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は浜松市内の住宅地域であり、主に東区郊外の標準的な住宅地域である。需要者の中心は、市内に居住する３０～４０代前後の一次取得者層である。一般住宅のほか、アパートや事業所等が混在し、住宅地域としてはやや未成熟な側面も見受けられるが、地価に値頃感が見られるため比較的堅調な需要に支えられている。土地で１４００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、利便性や快適性を重視した自用目的の取引が大部分を占める。標準地は間口が狭い他、画地規模も小さく、共同住宅等を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は周辺地域の住宅地の取引事例から求めたもので、実証的な価格である。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己居住用の取引が中心で、規範性の高い取引事例を収集することができたため、これら取引事例から求めた比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格については、賃貸市場が未成熟であると判断されるため、本件鑑定評価では試算していない。したがって、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の経済情勢、不動産市場の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ浜松駅北東方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市東区静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１
標準地の範囲
東	80 m
西	120 m
南	70 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市北東部郊外の中規模一般住宅地域
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜松市北東部郊外の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、閑静な居住環境は維持されるものと予測する。店舗、幹線道路等への接近条件も概ね良好であり、地価は今後横ばい乃至上昇傾向にて推移するものと予測される。 (2)幹線道路へのアクセスに優れた住宅地域であり、近年は地域要因に格別の変動は無く、今後も当面は現状の住環境を維持しつつ安定的に推移すると予測する。地価は微増傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万6,379 円 1平米 7万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万5,718 円 1平米 7万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の人口は、市全体人口に比し減少幅は小さく、市内にあっては相対的な割安感等から、土地取引件数等も安定的に推移している。 (2)コロナ禍が続くが、ウィズコロナへ移行しているなかで、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待され、市況は回復傾向にある。
地域要因
(1)東区郊外の住宅地域で、利便性の見直しもあり、取引も散見され、地価は横ばいから上昇となった。 (2)一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、良好な住環境を背景に、住宅需要は堅調で、地価は微増傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,029 円／平米 24万4,740 円／坪
推定価格 平米 坪	7万856 円／平米 23万4,250 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,141 円／平米 23万5,192 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,900 円／平米 23万7,701 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万498 円／平米 20万6 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,128 円／平米 21万2,007 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,216 円／平米 23万8,746 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,900 円／平米 24万1,007 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,669 円／平米 22万3,714 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,094 円／平米 21万5,201 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,139 円／平米 24万1,798 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,214 円／平米 17万2,619 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,315 円／平米 17万9,565 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,750 円／平米 21万758 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５１７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,751 円／平米 19万7,537 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,930 円／平米 19万4,823 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,736 円／平米 22万3,935 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情