路線価 (2023) 青森県青森市浪岡大字浪岡字平野41-45 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市浪岡大字浪岡字平野４１番４５
価格時点	2023 年
駅名	浪岡駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	409万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	406万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円／坪 1平米 1万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は浪岡地区中心部周辺の住宅地域。典型的な需要者層は当地区に居住あるいは地縁を有する一次取得者層のほか、青森市内、弘前市、五所川原市等に通勤する給与所得者等も見込まれる。市立病院の新築とともに周辺では小規模分譲等も多く見られ、需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、土地が３００㎡前後で４００万～５００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円前後と認められる。 (2) 　同一需給圏は浪岡地区の区画整然とした住宅地域及びその周辺の既成住宅地域。需要者の中心は浪岡地区在住の１次取得者であり、圏外からの転入も見られる。コロナ禍で一旦は足踏み状態であったが、地区の利便性等から住宅地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡程度で約４００万円前後、戸建住宅は１，０００万円台後半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己利用の戸建住宅が中心の地域で、アパート等はほぼ見られず賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用は断念した。居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域で、需要者は収益性よりも代替不動産との価格バランスを考慮して意思決定を行うものと認められる。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　地域内にはアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、自用の戸建住宅が大半であるため収益還元法は適用しなかった。地域では、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、地価は取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浪岡駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市浪岡大字浪岡字平野４１番４５
標準地の範囲
東	130 m
西	200 m
南	150 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	290 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	昭和４０年代後半に公共団体によって開発された熟成した住宅団地。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　周辺で市立病院が新築され地域の雰囲気が明るくなった。近隣地域内では中古住宅の取引や建替え、新築分譲等も見られる等需要は堅調であり、今後も熟成度を増しながら推移するものと予測する。 (2)　浪岡地区の分譲住宅地域であり、今後も現状を維持すると考える。付近の市立病院が新築されるなど、住環境良好であるため需要は底堅く、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　浪岡地区の人口は減少、世帯数は微減。中心部周辺への需要は堅調であるが、郊外の住宅地域への需要は弱く、二極化が進んでいる。 (2)　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの影響により先行きは不透明ではあるが、利便性に優れた住宅地の需要は底堅い。
地域要因
(1)　浪岡地区中心部に近い区画整然とした生活利便性や居住環境が良好な住宅地域で、需要は堅調で強含みな状況である。 (2)　近隣地域及びその周辺に特段変化はない。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200602201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市浪岡大字浪岡字平野４１番４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,905 円／平米 5万2,582 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,755 円／平米 4万8,780 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,494 円／平米 4万7,917 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220202201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市浪岡大字浪岡字平野４１番４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,183 円／平米 4万6,889 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,183 円／平米 4万6,889 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,472 円／平米 4万7,844 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220402201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市浪岡大字浪岡字平野４１番４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,434 円／平米 3万1,189 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,507 円／平米 3万8,042 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,420 円／平米 4万7,673 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情