路線価 (2023) 静岡県浜松市東区市野町字別所1953-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市東区静岡県浜松市東区市野町字別所１９５３番３
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 7100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,874 円／坪 1平米 6万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浜松市内の市街化調整区域に存する住宅地域である。需要者は、東区に在住する一次取得者が中心である。当該地域は、市街化調整区域内の住宅地ではあるが郊外の大型商業施設に程近い事から弱いながらも需要は存在する。地域としては街路全体の幅員の狭隘さが目立つ。この点は需要者の選好性に影響を与えている要因となっている。土地は、総額で１，０００万円から１，４００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は浜松市内の住宅地域であり、主として東区郊外の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は市内居住の３０～４０代前後の一次取得者層が中心となる。調整区域内の立地であるが市街化が進行しており、利便性は良好で、地価に値頃感もあって需要は比較的堅調である。需要の中心は土地で１０００～１５００万円程度、新築戸建住宅で２５００～３０００万円程度と見られるが、画地規模や立地条件等によりばらつきが大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域より代替競争性の観点から信頼性を有する取引事例を収集した。賃貸市場については未成熟であり、また、当該地域は、主として自己居住用目的の取引が中心の住宅地域である。故に、収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は市街化調整区域内に存し、画地条件及び周辺の土地利用状況等に鑑み、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域に存する取引事例から試算された価格であり、市場性を反映し説得力がある。対象標準地は、市場性に着目した取引が大半を占める住宅地域に存することから、比準価格の規範性は高いと思料する。以上から本件では、比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線浜松駅北東方
距離	7100 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市東区静岡県浜松市東区市野町字別所１９５３番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	19 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は、引き続き下落基調にて推移するものと予想される。 (2)東区郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、近年は地域要因に格別の変動は無く、当分の間は現状の住環境を維持すると予測する。地価は横ばいもしくはやや弱含みの状況が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,874 円 1平米 6万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,882円 1平米 6万5,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,874円 1平米 6万5,600円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、長期安定的な需給が維持されている東区においては、住宅地、商業地共に堅調に地価が形成されている。 (2)コロナ禍が続くが、ウィズコロナへ移行しているなかで、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待され、市況は回復傾向にある。
地域要因
(1)市街化調整区域内の住宅地域。郊外大型商業施設の利用が可能な立地から一定の需給が観察される。 (2)市街化調整区域内の立地であるため、地域要因に目立った変動は見られず、地価は概ね横ばいから微減傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区市野町字別所１９５３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,885 円／平米 15万5,002 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,287 円／平米 15万3,025 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,130 円／平米 20万5,402 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区市野町字別所１９５３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万6,556 円／平米 25万3,094 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,326 円／平米 24万5,722 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,575 円／平米 21万3,485 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区市野町字別所１９５３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,779 円／平米 16万4,569 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,219 円／平米 21万8,920 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,783 円／平米 19万1,031 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,500 円／平米 19万6,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区市野町字別所１９５３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万8,064 円／平米 25万8,080 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,454 円／平米 25万9,369 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,633 円／平米 22万3,595 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,700 円／平米 23万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情