路線価 (2023) 静岡県浜松市東区有玉北町字町田1746-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市東区静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 6600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	9,260万 円 (1094 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,688 円 1平米 8万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,300万 円 (1094 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円／坪 1平米 8万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市郊外の路線商業地一円。需要者は地縁性のある法人の他、全国展開している法人である。市中心部と浜北区をつなぐ主要な幹線沿いで、開発の規制された市街化調整区域にあるが、飲食店等の郊外型店舗の適地である。供給が少ないことから、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、画地規模等により幅がある。 (2) 同一需給圏は浜松市郊外の幹線路線沿い商業地域及びその周辺の混在地域である。需要者は、小規模地元事業者から大手法人まで幅広く考えられる。浜松市中心部と郊外部を接続する幹線道路沿いにあって交通量は多く、調整区域内の立地であるため周辺の変化は少ないものの、郊外型店舗、事業所等が建ち並び、相応の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、画地規模や立地条件等によりばらつきが大きく、一定の水準を見いだすことは難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各種の店舗が混在する路線商業地にあるが、市街化調整区域にあって新規の賃貸物件の供給は少なく、空店舗が賃貸される程度で殆どが自用であり、賃貸市場は成立していない。また、郊外の路線商業地等から複数の取引事例を収集できた。よって、実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は地価や建築費に見合う賃料収入が困難な賃貸市場の現状を反映し、比準価格より低く試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた価格で、市場性を反映しており説得力がある。本件では、収益性よりも市場性に着目した取引が大半を占める当該地域の取引動向等に鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ浜松駅北方
距離	6600 m
土地の状態
土地面積	330.9 坪 (1094 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の事務所、店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市東区静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	500 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市北部郊外の銀行、飲食店等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
街路	２１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜松市北部郊外の各種の店舗が混在する路線商業地域であるが当分の間現状を維持していくと予測する。新規店舗の進出は少ないが沿道サービス施設用地として底堅い需要があり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域内に存することから、地域要因に大きな変動は見られない。店舗経営を取り巻く環境は厳しい側面もあるが、繁華性が認められる地域であることから、地価は微増傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万9,688 円 1平米 8万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万9,688円 1平米 8万4,600円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 27万9,026円 1平米 8万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 27万9,026円 1平米 8万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の需要は、道路網の整備等により一層郊外分散が進んでいる他、背後地の状況による競争選別化が窺える。 (2)ウィズコロナにより経済活動が正常に戻りつつあり、商業地における不動産需要も、立地による選別化が見られるものの、市況は回復傾向にある。
地域要因
(1)新規店舗の進出も少なく、繁華性は高くないが底堅い需要もあり、地価は若干の上昇となった。 (2)郊外の路線商業地域であり、一定の繁華性を維持しており、飲食店の需要も回復傾向にあり、地価は持ち直しの傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,666 円／平米 5万1,792 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,782 円／平米 15万7,967 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,679 円／平米 27万31 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	25 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万747 円／平米 30万10 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,210 円／平米 28万5,010 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,867 円／平米 28万3,876 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,900 円／平米 28万3,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,092 円／平米 29万4,538 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,229 円／平米 30万8,215 円／坪
標準価格 平米 坪	8万648 円／平米 26万6,622 円／坪
査定価格 平米 坪	8万600 円／平米 26万6,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,125 円／平米 25万8,281 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,413 円／平米 27万9,069 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情