路線価 (2023) 静岡県浜松市西区和地町字下之谷1494 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市西区静岡県浜松市西区和地町字下之谷１４９４番
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	781万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	781万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,552 円／坪 1平米 2万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松駅北方から北西方の郊外に拡がる、市街化調整区域内の集落地域が中心の住宅地域一円。需要者は当該地域に地縁性のある３０～４０代のサラリーマンを中心とした第１次取得者層が大半を占める。古くからの集落地域で、地縁性のある者の需要に限られるため、土地需要は弱含みである。土地は総額で８００万円前後、新築の戸建物件では２２００万円程度を中心に、画地規模は多様であり、その価格帯は広い。 (2) 同一需給圏はＪＲ浜松駅北西方の郊外に広がる住宅地域であり、市街化調整区域内の集落地区、住宅団地が中心で一部市街化区域内の住宅団地を含む。需要者は同一需給圏内の一次取得者が中心である。近隣地域は古くからの集落地域で、生活利便性が劣ることから、需要者は地縁性のある者に限られる傾向が強く、需要は少ない。土地は規模等によりばらつきが見られるが、総額で８００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は公法上の規制や周囲の状況等から経済合理的な共同住宅による賃貸経営が困難なため、試算しなかった。近隣地域は、戸建住宅を中心とした地域で、自用目的での取引が圧倒的に多く、取引事例は類似地域において信頼性を有する事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 和地集落の住宅地域でアパート需要はなく、賃貸市場が未成熟なことから収益価格は試算しない。比準価格は複数の取引事例を採用して慎重に検討しており信頼性の高い価格が得られた。近隣地域は集落地域で、土地取引は自己使用を目的として居住の快適性を重視して行われていることから、比準価格の採用が適切と判断し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜松駅北西方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市西区静岡県浜松市西区和地町字下之谷１４９４番
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	19 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	浜名湖に近接した郊外の集落地域。
街路	基準方位　北　　６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域の地縁性も強い街道沿いの集落地域であり、他地域からの買い手はほとんどなく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域の集落地域で公法上の規制があり、今後も現状で推移していくと予測する。集落地域で需要が弱く、価格は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	１階から２階程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,552円 1平米 2万8,600円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,552円 1平米 2万8,600円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の下振れリスクから景気は先行き不透明であり、一部に持ち直す動きもあるが、需要は軟調である。 (2)住宅地へのコロナ禍の影響は少なく、西区の住宅地需要は戻りつつあるが、地域により需給動向に差異がみられる。
地域要因
(1)市街化調整区域内に所在する街道沿いの集落で地縁性が強く、他地域からの買い手はほとんどなく、需要は弱含みである。 (2)公法上の規制の厳しい市街化調整区域内の集落地域であり、地域要因に大きな変化はない。
個別的要因	(1)規模がやや大きく、価格水準は適正だが、総額の観点から需要は低調。また、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市西区和地町字下之谷１４９４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,480 円／平米 9万7,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,419 円／平米 9万3,953 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,458 円／平米 9万776 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市西区和地町字下之谷１４９４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万408 円／平米 6万7,469 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,608 円／平米 7万4,742 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,313 円／平米 10万3,521 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市西区和地町字下之谷１４９４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,192 円／平米 6万143 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,276 円／平米 7万6,950 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,002 円／平米 8万9,269 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市西区和地町字下之谷１４９４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,980 円／平米 9万5,808 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,471 円／平米 8万7,513 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,676 円／平米 9万8,109 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	県立自然公園
特別な事情