路線価 (2023) 静岡県浜松市西区雄踏町宇布見字谷田600-158 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市西区静岡県浜松市西区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 9800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,822 円／坪 1平米 5万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松駅西方の郊外に位置する住宅地域一円。需要者の中心は当該地域に地縁性のある３０～４０代のサラリーマンを中心とした第１次取得者層が大半を占める。雄踏市街地の北方、高台の傾斜地にある熟成した住宅団地で、物価上昇等の下振れリスクによる景気の先行きの不透明感から買い控え等もみられる。土地は総額で１３００万円前後、新築の建売住宅等はほとんど見られない。 (2) 同一需給圏はＪＲ浜松駅西方及び北西方の郊外部の住宅地域である。需要者は雄踏町内の居住者及び同一需給圏内に居住する一次取得者が中心である。近隣地域は旧住宅地造成事業により造成された住宅団地であるが、市中心部から遠く利便性が劣ることから需要は弱含みである。市場の中心となる価格帯は、画地規模によって異なるが、坪当たり１６万円から２０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積から駐車場の確保も難しく経済合理的な共同住宅による賃貸経営が困難なため、試算しなかった。近隣地域は、戸建住宅が多い地域で、自用目的での取引が圧倒的に多く、また取引事例は類似地域において信頼性を有する事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 雄踏町の住宅団地でアパート需要はほとんどなく、賃貸市場も未成熟なことから収益価格は試算しなかった。また、積算価格及び開発法による価格も試算できなかったため市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜松駅西方
距離	9800 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅が建ち並ぶ高台の区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市西区静岡県浜松市西区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郊外の高台に位置する熟成した住宅団地。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の高台に位置する熟成した住宅団地で、物価上昇等の下振れリスクによる景気の先行きの不透明感から買い控え等により地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域の住宅団地であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持していくと予測する。地価は需要が弱い状況にあることから、下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	１階から２階程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 18万4,805円 1平米 5万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 18万4,805円 1平米 5万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の下振れリスクから景気は先行き不透明であり、一部に持ち直す動きもあるが、需要は軟調である。 (2)住宅地へのコロナ禍の影響は少なく、西区の住宅地需要は戻りつつあるが、地域により需給動向に差異がみられる。
地域要因
(1)高台の熟成した住宅団地で、需要はコロナ禍による買い控え等で減少している。 (2)旧来からの住宅団地であり、周辺の大規模分譲住宅地との比較で割安感はあるが需要は弱含みである。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市西区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,571 円／平米 17万7,106 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,142 円／平米 17万5,687 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,142 円／平米 18万8,911 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市西区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,569 円／平米 25万3,137 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,291 円／平米 24万2,300 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,906 円／平米 17万1,601 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市西区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,551 円／平米 17万7,040 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,261 円／平米 17万9,387 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,777 円／平米 17万7,787 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市西区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,189 円／平米 11万9,641 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,372 円／平米 12万246 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,277 円／平米 18万2,746 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情