路線価 (2023) 静岡県浜松市西区志都呂2-1011-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市西区静岡県浜松市西区志都呂２丁目１０１１番８外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 8000m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億1,000万 円 (1958 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (1958 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市西部の幹線道路沿いの小売店舗を中心とした路線商業地域。需要者は大手資本のチェーン店、法人、個人事業者、投資家が中心である。イオン浜松志都呂店を中心に、物販や飲食等の低層店舗が建ち並んでおり、市内の路線商業地の中では繁華性が高く、新型コロナの影響は小さく比較的需要は安定している。中心となる価格帯は㎡単価１０万円程度であると思料され、画地規模により取引総額は異なるため、需要の中心となる価格帯は広い。 (2) 同一需給圏は浜松市中心部から郊外へ延びる幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は県内外の法人、自営業者が中心だが、全国チェーンの出店も多い。東名高速浜松西ＩＣ及び浜名バイパスのＩＣからのアクセスも良く商圏は広い。価格は画地規模等により様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、店舗等の収益物件が見られるが自己使用の店舗等も多く、賃貸市場として成熟の程度は低く大規模画地のため土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されておらず、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市内西部の複数の路線商業地の事例から試算し、規範性の高いものが求められた。収益価格は低層の店舗を想定し試算したが、幹線道路沿いで駐車場を広く確保する必要もありやや低位に試算された。近隣地域では建て貸しの例も見られるが、売買については自己使用目的が主流の地域であるので、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反映した実証的な比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜松駅西方
距離	8000 m
土地の状態
土地面積	592.3 坪 (1958 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模な小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市西区静岡県浜松市西区志都呂２丁目１０１１番８外
標準地の範囲
東	150 m
西	250 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大型商業施設も見られる幹線道路沿いの商業地域。
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型商業施設も見られる幹線道路沿いの交通量も多い商業地域で、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きもあり、比較的底堅い需要が認められ、路線商業地の地価は強含みで推移すると予測する。 (2)路線商業地域として熟成しており、店舗を中心とする現状のまま推移するものと予測する。核となる大型店舗があり、商圏も広いことから、景気動向にもよるが、地価は強含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	１階から２階程度の低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は持ち直しつつあり、路線商業地への需要は比較的堅調である。 (2)行動制限緩和や観光業支援などの政策効果もあって、商業施設への客足は回復傾向にある。
地域要因
(1)核となる大型商業施設も見られる路線商業地のため、画地面積が大きく総額が嵩むものの、需要は底堅い。 (2)大型商業施設を核とする路線商業地域で高い繁華性を維持している。リース物件が主で取引件数は少ないが、出店需要は多く地価はやや強含みである。
個別的要因	(1)幹線沿いの路線商業地域で、好立地なため、需要はある。また、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市西区志都呂２丁目１０１１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,679 円／平米 39万2,353 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,035 円／平米 39万3,530 円／坪
標準価格 平米 坪	10万706 円／平米 33万2,934 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市西区志都呂２丁目１０１１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,820 円／平米 33万5 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,455 円／平米 29万2,432 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,699 円／平米 34万2,829 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市西区志都呂２丁目１０１１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,222 円／平米 33万4,640 円／坪
推定価格 平米 坪	10万531 円／平米 33万2,355 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,200 円／平米 37万933 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市西区志都呂２丁目１０１１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,932 円／平米 33万375 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,431 円／平米 33万5,331 円／坪
標準価格 平米 坪	10万228 円／平米 33万1,354 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情