路線価 (2023) 青森県青森市岡造道2-232-69 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市岡造道２丁目２３２番６９
価格時点	2023 年
駅名	小柳駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	863万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	863万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円／坪 1平米 3万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当市街地東部の住宅地域一円。典型的な需要者は、当市内に居住する給与所得者等の一次取得者が中心とみられる。市東部地区の既成住宅地域おいては利便性が比較的良好なことから根強い需要が見られ、地価は安定傾向で推移している。このような状況の中で、土地は２００～２５０㎡程度で７００～９００万円、新築の戸建物件は＊＊２，０００～２，５００万円程度が需要の中心とみられる。 (2) 同一需給圏は青森市市街地東部の住宅地域である。需要者は青森市内在住の一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの転入等は少ない。近年は底値感から需給が均衡している。土地は２００～２５０㎡程度で７００～９５０万円程度、新築戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域にはアパートも多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指標に価格が形成されているのが一般的である。よって、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸建物を想定して求めたが、土地建物を一体として投資対象とすることが少なく、収益性を指向する地域でないため低位に試算された。快適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小柳駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	埋蔵文化財包蔵地
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市岡造道２丁目２３２番６９
標準地の範囲
東	350 m
西	450 m
南	150 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	25 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	造道中学校周辺の街路の配置が雑然、かつ幅員やや狭隘な住宅地域
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	埋蔵文化財包蔵地
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ほぼ熟成した住宅地域で、今後とも現状維持で推移すると予測する。周辺地域の地価水準と比較すると、ほぼ底値に近づきロナ禍の影響もあるものの地価は横ばいで推移していくものと予測する。 (2)青森市市街地東部の熟成した住宅地域である。中心部に比較して利便性は劣るが、地価下落が進んだことにより割安感が生じており、地価は横ばいから若干の上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)青森市の人口は減少傾向、世帯数はほぼ横這い。市内の景気はコロナ禍の影響は弱まりつつあるが地域経済は不安材料を抱えまだら模様である。 (2)青森市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。
地域要因
(1)青森市の市街地周辺の住宅地域で、生活上の利便性が比較的良好で、地価の割安感が見られ、地価は安定傾向で推移している。 (2)青森市市街地東部の熟成した住宅地域であり、地価下落が進んだことにより割安感が生じており、地価は横ばいから若干の上昇傾向と予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市岡造道２丁目２３２番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,361 円／平米 15万9,881 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,295 円／平米 14万3,133 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,648 円／平米 12万4,464 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220102201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市岡造道２丁目２３２番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,246 円／平米 12万6,441 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,027 円／平米 12万9,023 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,783 円／平米 12万1,605 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220702201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市岡造道２丁目２３２番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,532 円／平米 15万529 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,081 円／平米 14万9,038 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,399 円／平米 12万6,947 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220802201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市岡造道２丁目２３２番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,653 円／平米 11万4,563 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,974 円／平米 11万2,318 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,974 円／平米 11万2,318 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情