路線価 (2023) 静岡県浜松市南区三島町字市八88-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市南区静岡県浜松市南区三島町字市八８８番１外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3,360万 円 (476 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,360万 円 (476 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,404 円／坪 1平米 7万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に浜松市の路線商業地域で、需要者は、静岡県西部を中心に事業を展開する法人や個人事業主のほか、店舗等をチェーン展開する法人等である。浜松市内における路線商業地としての地位は、相対的にやや劣り、土地需要も弱く、地価も弱含みで推移している。 (2) 同一需給圏は浜松市中心部から郊外に延びる幹線道路沿いの商業地域。需要者は県内外の法人・自営業者が中心。浜松駅から南に下る幹線道路沿いの商業地域であるが、店舗、事務所の集積度が劣り、繁華性が低いことから需要は弱含みで推移している。取引価格は画地規模や利用目的等により大きく異なっており、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性に着目して求めた価格である。標準地は、自己使用を目的として、周辺地価相場を参考に取引される傾向があり、必ずしも賃料収入に基づく収益性に着目して取引されるものではない。したがって、本件においては比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した価格であるが、本件においては類似の５事例から求められており、その信頼性は高い。収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、投下資本相応の賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うものと判断して、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線浜松駅南方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	144 坪 (476 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所が混在する幹線道路沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市南区静岡県浜松市南区三島町字市八８８番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	110 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性がやや劣り、土地の需給バランスは軟調のため、地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)幹線道路沿いの商業地域で、特別な変動要因もないことから、今後も現状の商業地域として維持するものと予測する。繁華性の低い商業地域であることから、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 23万4,395円 1平米 7万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 23万4,395円 1平米 7万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)路線商業地は堅調に推移している地域が多いが、市内で相対的に繁華性が劣る商業地はやや軟調である。 (2)郊外の近隣商業地域、路線商業地域に対するコロナ禍の影響は小さいが、繁華性の劣る地域への需要は依然として弱い。
地域要因
(1)格別の変動要因はない。 (2)沿岸部へと続く幹線道路沿いの商業地域であるが、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区三島町字市八８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,538 円／平米 18万6,915 円／坪
推定価格 平米 坪	7万408 円／平米 23万2,769 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,919 円／平米 23万1,152 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区三島町字市八８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,885 円／平米 15万5,002 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,949 円／平米 22万7,945 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,997 円／平米 22万4,798 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区三島町字市八８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,886 円／平米 24万961 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,886 円／平米 24万961 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,747 円／平米 23万584 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区三島町字市八８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,232 円／平米 26万8,553 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,017 円／平米 27万4,454 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,181 円／平米 22万8,712 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情