路線価 (2023) 静岡県浜松市南区東若林町8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市南区静岡県浜松市南区東若林町８番
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,240万 円 (589 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	5,240万 円 (589 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円／坪 1平米 8万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浜松市内の路線商業地域及びその周辺地域である。需要者は、法人や個人事業者が中心である。当該地域は、幹線道路沿いに飲食店舗、物販店舗、事業所、カーディーラー等が連坦する視認性に優れた地域である。画地規模がやや小さいものの、業種にもよるが需要は見込むことができる地域である。市場の中心価格帯については、画地の規模や形状あるいは立地条件により異なるため見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は浜松市内の幹線道路沿いの商業地域一円で、需要者は県内外の法人事業者が中心であるが、借地・借家形態による事業展開が多い。新たな幹線道路の開通や郊外型大規模店舗等の進出により、当地域の路線商業地域としての地位は軟調気味だが、ウィズコロナの下での社会経済活動が定着する中、中心部に近い主要幹線道路沿いの商業地として一定の需要は観察される。市場の中心価格帯は立地条件、規模等によってまちまちであり、一様には把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域より信頼性の観点から取引事例を多数収集し得た。賃貸事例も信頼性を有するものを収集できた。当該地域では投下資本相応の賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、類似地域の取引事例より試算された比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は低層店舗、飲食店、営業所等が建ち並ぶ幹線道路沿いに位置する。比準価格は、相対的に規範性に優る取引事例を採用して試算した。収益価格は地域的特性を考慮して低層店舗を想定して試算したが、元本価値に即応する賃料を収受し得ない賃貸市場の実態を反映し、低位に求められた。以上より、本件では実証的な比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線浜松駅南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	178.2 坪 (589 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車関連の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市南区静岡県浜松市南区東若林町８番
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	200 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	35 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は、横ばいにて推移するものと予想される。 (2)自動車販売関連の店舗のほか、飲食店等も見られる路線商業地域であり、車両交通量は比較的多く、現況のまま推移するものと見られる。ウィズコロナの下での経済活動が定着する中、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、住宅地、商業地共に南区沿岸部は需要が弱く、一方、中区隣接部はその波及効果による需要が観察される。 (2)ウィズコロナの下で、不動産市場は回復傾向にあるも、立地、用途により需要には強弱があり、物価高や自然災害が及ぼす影響にも注視が必要。
地域要因
(1)店舗や自動車ディーラーなどの集積がなされた交通量の多い中区に程近い路線商業地域。 (2)自動車販売関連店舗、飲食店等が存する路線商業地域である。一定の繁華性を有するが、市内におけるその地位は徐々に弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区東若林町８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万973 円／平米 23万4,637 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,313 円／平米 25万5,597 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,656 円／平米 28万9,791 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,700 円／平米 28万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区東若林町８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,872 円／平米 39万2,991 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,991 円／平米 39万3,384 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,266 円／平米 29万5,113 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,300 円／平米 29万5,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区東若林町８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,885 円／平米 15万5,002 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,949 円／平米 22万7,945 円／坪
標準価格 平米 坪	9万12 円／平米 29万7,580 円／坪
査定価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区東若林町８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,538 円／平米 18万6,915 円／坪
推定価格 平米 坪	7万408 円／平米 23万2,769 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,692 円／平米 29万6,522 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,700 円／平米 29万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情