路線価 (2023) 静岡県浜松市南区高塚町1788-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市南区静岡県浜松市南区高塚町１７８８番６外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 6200m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8,210万 円 (2244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,000 円 1平米 3万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	8,190万 円 (2244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万669 円／坪 1平米 3万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浜松市内の工業地一円である。需要者は、地元を中心に展開している法人が中心である。当該地域は、周辺類似地域に存する工業団地との関連企業の進出需要を見込むことができる地域である。また、周辺の状況から住宅用地としての需要も十分考えられ用途の多様性も認められる。土地の中心価格帯は、画地条件により大きく異なるため見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は浜松市の中小規模の工場が所在する地域であり、需要者は地元の法人が中心であるが、開発素地の取得を目的とする不動産業者等も想定される。近隣地域周辺は一般住宅を中心とした住宅地域であり、工場地としての街路幅員はそれ程広くないが、周辺関連企業との位置関係、用途の多様性から需給バランスは概ね安定的である。取引価格は個別性が強くまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内より広域的に信頼性ある取引事例を収集し採用した。原価法は適切な造成事例がなかったため適用しなかった。また、自己利用目的の工場が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、工業地の需給動向、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中小工場は自己施設での操業が多く、賃貸市場の熟成度は低い。市場参加者の観点からも賃貸想定は規範性に乏しく、また、企業経営による純収益の把握が困難なので収益還元法は適用しなかった。比準価格は信頼性の高い複数の事例から試算しており規範性は高い。近隣地域は自己操業の工場が中心で、取引も自己使用目的で行われている点を勘案して、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線浜松駅西方
距離	6200 m
土地の状態
土地面積	678.8 坪 (2244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市南区静岡県浜松市南区高塚町１７８８番６外
標準地の範囲
東	0 m
西	120 m
南	120 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	80 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、工業地の需要には大きな影響がなく当面は現状のまま力強く推移するものと考えられる。地価は、強含みにて推移するものと推察される。 (2)特段の変動要因はなく、現状を維持すると見られる。工場地のほか、住宅地の利用も見込めるなど、用途の多様性が見られる立地であり、ウィズコロナの下での社会経済活動が定着する中、地価は安定的にすると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,000 円 1平米 3万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万669 円 1平米 3万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、東京大阪の中間地点に位置し２本の高速道路が利用可能な浜松市の工業地は旺盛な需要が観察される。 (2)コロナ禍での電子商取引の拡大、製造業等の業績回復など、工業系用途の需要は堅調であるが、原材料価格の高騰等の懸念材料もあり、注視が必要。
地域要因
(1)工業地域ではあるが周辺地域には一般住宅も多く見られ住宅用地への転用も可能な地域。用途の多様性も相俟って安定した地価が形成されている。 (2)製造業関連企業との位置関係のほか、用途の多様性が見られ、コロナ禍による影響が落ち着きを見せていることも相俟って、需給バランスは安定的。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区高塚町１７８８番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,525 円／平米 16万3,730 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,181 円／平米 16万2,592 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,350 円／平米 12万173 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区高塚町１７８８番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,022 円／平米 10万9,171 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,695 円／平米 10万8,090 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,577 円／平米 11万7,618 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区高塚町１７８８番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,342 円／平米 9万7,005 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,945 円／平米 9万2,386 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,339 円／平米 12万137 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	東
側道幅員2	4.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市西区
地域	静岡県浜松市南区高塚町１７８８番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,740 円／平米 10万8,238 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,609 円／平米 11万1,111 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,691 円／平米 12万1,300 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情