路線価 (2023) 静岡県浜松市北区初生町1336-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市北区静岡県浜松市北区初生町１３３６番３
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 8200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,076 円 1平米 8万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,084 円／坪 1平米 8万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市の北部から北西部に位置する住宅地域一円。需要者は、周辺地域の賃貸住宅から住み替えを図る３０～４０代のサラリーマンを中心とした一次取得者が中心で周辺地域からの転入も認められる。市中心部からの距離はあるが、生活利便施設へのアクセスが良く居住環境は比較的良好である。土地は１３００～１８００万円程度、土地建物では２８００～３５００万円程度が需要の中心で画地規模、利用は多様であり、その価格帯は広い。 (2) 同一需給圏は浜松市の北部から北西部の郊外に位置する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、利便性の良さから圏外からの転入者も多い。戸建住宅を主とし一部に共同住宅も見られる地域で、利便性、住環境が比較的良好であることから、需要は豊富であり、地価はやや強含みに推移している。土地は１３００万～１８００万円程度、新築の戸建物件は２８００万～３５００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積等から経済合理的な共同住宅による賃貸経営が困難なため、試算しなかった。近隣地域はアパートも混在するが自用目的での戸建住宅の取引が中心であり、類似地域において信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場における現実の取引事例価格から比準して求めたものであり、実証的な価格である。一方、当地域は戸建住宅が主体の地域で取引は自己使用目的の戸建住宅用地が大半を占めるため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益価格は規範性が乏しいと判断し、試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反映して実証的な比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜松駅北方
距離	8200 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ利便性のよい住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市北区静岡県浜松市北区初生町１３３６番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	19 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	浜松市北部郊外の生活利便性に恵まれた住宅地域。
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北部郊外の台地上に位置し利便性が良好な住宅地域で、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きもあり、比較的底堅い需要が認められ、地価は比較的堅調に推移すると予測する。 (2)生活利便の良い住宅地域としての現状を今後も維持していくものと予測する。高台志向もあって住宅地需要は堅調であり、地価はやや強含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	１階から２階程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万3,076 円 1平米 8万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,084 円 1平米 8万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万3,076円 1平米 8万2,600円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,084円 1平米 8万2,300円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は持ち直しつつあり、需要は比較的堅調である。 (2)住宅地についてはコロナ禍の影響は小さいが、利便性や自然災害リスクの有無などにより需要の強弱が見られ、地価動向には差が生じている。
地域要因
(1)浜松市北部郊外の住宅地域で、周辺には大型店舗もあり、生活利便性は良好で、需要は底堅い。 (2)郊外部であるが、高台に位置し、学校や店舗、幹線街路等に近く、生活利便性が良好なため需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区初生町１３３６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万9,826 円／平米 29万6,965 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,905 円／平米 27万778 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,438 円／平米 27万9,152 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区初生町１３３６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万5,606 円／平米 21万6,893 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,358 円／平米 26万8,970 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,849 円／平米 27万593 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区初生町１３３６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万794 円／平米 20万985 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,522 円／平米 23万6,452 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,469 円／平米 26万2,725 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市北区初生町１３３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,174 円／平米 19万5,629 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,804 円／平米 25万3,914 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情