路線価 (2023) 静岡県浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門2154-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市北区静岡県浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門２１５４番６
価格時点	2023 年
駅名	都筑駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	453万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	455万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円／坪 1平米 2万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね三ヶ日町から細江町にかけての住宅地域一円であり、需要者は旧来からの三ヶ日町内居住者が中心である。一般住宅と農家住宅が混在する地域で、浜松市の中心部から離れているため外部からの転入は少なく、需要は限定的である。取引が少なく画地規模や建物の有無により価格のばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は旧引佐郡の住宅地域であり、主として三ヶ日町内の住宅地域が中心となる。需要者は、旧来から当該地域に居住する一次取得者が中心であり、地縁性による需要者の限定が認められる。少子高齢化や過疎化の進行、地域の衰退といった問題を抱えるため、当該地域における不動産の潜在需要は弱い。需要の中心となる価格帯については、不動産取引自体が乏しく、取引価格のばらつきも大きいことから、一定の水準を見いだすことは難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例から比準して求めた価格で信頼性が高い。一方、当地域はアパート等の収益物件はほとんど見受けられない戸建住宅主体の地域であり賃貸市場は未成熟と判断されるため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映して実証的な比準価格を採用することが適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域の土地利用状況等に鑑み、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた価格で、市場性を反映した実証的な価格と思料する。また、不動産取引自体が乏しく、規範性のある取引事例の収集が困難な状況にある中、適正に試算されたものである。本件では、市場性を反映した上記比準価格を概ね妥当と判断し、最近の経済状況及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天竜浜名湖鉄道都筑駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市北区静岡県浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門２１５４番６
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	10 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東名高速道路三ヶ日ＩＣに近い既存の住宅地域
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする現状を維持していくものと予測する。高齢化と人口減少により、周辺地域一帯の住宅地需要が弱まっていることから、地価は弱含みの状況が続くものと予測する。 (2)一般住宅を中心とした住宅地域で、近年は地域要因に格別の変動要因は無く、当面は現状の住環境を維持すると予測する。潜在的な土地需要は弱いため地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧引佐郡部にあたる地域は人口が減少傾向であり、不動産市況は弱含みの状況が続いている。 (2)コロナ禍が続くが、ウィズコロナへ移行しているなかで、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待され、市況は回復傾向にある。
地域要因
(1)売り物件や空地が増えており、外部からの需要は少ないことから、地価は弱含みに推移している。 (2)既存の住宅地域であり、地縁性による市場限定や、地域の衰退を背景に地価は弱含みの状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門２１５４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,050 円／平米 10万2,651 円／坪
推定価格 平米 坪	3万25 円／平米 9万9,263 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,021 円／平米 8万2,719 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門２１５４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万395 円／平米 13万3,546 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,870 円／平米 12万5,198 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,135 円／平米 11万9,462 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門２１５４番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,953 円／平米 8万5,801 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,979 円／平米 8万5,887 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,177 円／平米 9万3,153 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門２１５４番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,973 円／平米 9万2,479 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,944 円／平米 9万2,383 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,555 円／平米 8万1,179 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情