路線価 (2023) 静岡県浜松市北区細江町中川字川久保4911-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市北区静岡県浜松市北区細江町中川字川久保４９１１番１４外
価格時点	2023 年
駅名	気賀駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	787万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	789万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,396 円／坪 1平米 3万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は細江町、引佐町を中心とする住宅地域である。需要者は細江町、引佐町の居住者を中心に旧浜松市へ通勤するサラリーマン等の一次取得者等も含まれる。戸建住宅のほか農地も見られる環境の劣る地域で、都田川に近く、災害リスクの懸念から需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万円～９００万円程度、新築戸建で２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は旧引佐郡の住宅地域で、主として細江町、引佐町等の住宅地域である。需要者は当該地域に地縁がある者が大半を占めるが、圏外からの転入も散見される。旧浜松市の台地上の住宅地域と比較した値頃感から、一定の需要が認められるため地価は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地で７００～９００万円程度、新築の戸建住宅は２５００万円程度であるが、規模や立地条件等によりばらつきが見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難であることから収益還元法を適用しなかった。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己居住用の取引が中心で、規範性の高い取引事例を収集することができたため、これら取引事例から求めた比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格については、賃貸市場が未成熟であると判断されるため、本件鑑定評価では試算していない。したがって、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の経済情勢、不動産市場の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天竜浜名湖鉄道線気賀駅東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市北区静岡県浜松市北区細江町中川字川久保４９１１番１４外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には農地も見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。地縁性が強く、生活利便性も劣る地域であるため、地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)一般住宅の周辺に農地も見られる住宅地域であり、近年は地域要因に格別の変動は無く、当面は現状の住環境を維持すると予測する。土地需要の回復は遅れており、地価は横ばいからやや弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,396 円 1平米 3万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の土地取引件数は増加傾向にあるが、周辺環境、利便性等により、土地需要は異なる。 (2)コロナ禍が続くが、ウィズコロナへ移行しているなかで、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待され、市況は回復傾向にある。
地域要因
(1)戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であるが、地域要因に大きな変動は見受けられない。 (2)既存の住宅地域であり、地縁性による市場の限定が見られるが、地価に値頃感が認められることもあり、住宅需要は比較的安定している地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区細江町中川字川久保４９１１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,131 円／平米 12万2,755 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,075 円／平米 11万9,264 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,969 円／平米 11万2,302 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区細江町中川字川久保４９１１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,621 円／平米 14万905 円／坪
推定価格 平米 坪	4万591 円／平米 13万4,194 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,053 円／平米 11万2,579 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区細江町中川字川久保４９１１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,122 円／平米 12万6,031 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,161 円／平米 11万9,548 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,084 円／平米 10万9,376 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区細江町中川字川久保４９１１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,047 円／平米 9万2,723 円／坪
推定価格 平米 坪	3万984 円／平米 10万2,433 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,825 円／平米 11万1,825 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区細江町中川字川久保４９１１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,287 円／平米 7万3,681 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,597 円／平米 9万7,848 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,180 円／平米 10万9,693 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情