路線価 (2023) 静岡県浜松市北区細江町中川字不動平7172-1520 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市北区静岡県浜松市北区細江町中川字不動平７１７２番１５２０
価格時点	2023 年
駅名	気賀駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円／坪 1平米 4万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市北部の住宅地域であり、需要者は主として浜松市北区の居住者が中心であるが、外部の流入も想定される。旧細江町南東部の三方原台地上にあり、相対的な割安感および自然災害リスク回避の観点から潜在的な需要が継続的に観察され、コロナ禍の影響も特段無く、底堅い需要がある。土地は１，０００万～１，５００万円程度、新築戸建住宅の場合は２，５００万～３，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は浜松市北西部の住宅地域であり、主に細江町、引佐町を中心とする地域である。需要者は市内に居住する３０～４０代の一次取得者層が中心である。三方原地区に隣接する台地上の住宅地域は居住環境の良さから需要が堅調で、市街化調整区域の中では地価は比較的安定している。土地で１０００～１５００万円程度、新築戸建住宅で２５００～３０００万円程度が取引の中心となっているが、規模や立地条件等によりばらつきが見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は市街化調整区域内に存し、周辺には農地も見られる住宅地域に位置する。居住の快適性、安全性が重視され、自己使用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、収益還元法は規範性に乏しいものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、一般的要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の住宅地域であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、類似地域に存する複数の取引事例から試算した実証的価格であり、市場性を反映し、説得力がある。当該地域においては、市場性に着目した取引が大半を占めることから、比準価格の規範性は高いと思料する。したがって本件では、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、周辺の取引動向や最近の経済情勢等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天竜浜名湖鉄道線　　気賀駅南東方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	98 坪 (324 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と畑地等が混在する台地上の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市北区静岡県浜松市北区細江町中川字不動平７１７２番１５２０
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)茶畑等も介在する市街化調整区域内の住宅地域として推移すると予測する。地盤が良好な台地上に位置し、居住の安全性等から潜在的な需要があり、コロナ禍の状況如何に関わらず、地価は堅調に推移すると予測する。 (2)一般住宅、農地等が混在する調区内の住宅地域で、今後も大きな変動は期待出来ず、当面は現状の住環境を維持すると予測する。土地需要は安定しており、地価は微増傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、不動産市場は回復傾向にあるも、立地、用途により需要には強弱があり、物価高や自然災害が及ぼす影響にも注視が必要。 (2)コロナ禍が続くが、ウィズコロナへ移行しているなかで、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待され、市況は回復傾向にある。
地域要因
(1)三方原台地の一角に位置し、地盤は良好であり、割安感からも潜在的な需要が見られ、地価は堅調に推移。 (2)三方原台地上に存するため需要は堅調であり、市内中心部との比較で相対的な値頃感もあり、北区の中では地価は比較的安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区細江町中川字不動平７１７２番１５２０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,323 円／平米 13万2 円／坪
推定価格 平米 坪	4万367 円／平米 13万3,453 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,614 円／平米 13万964 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区細江町中川字不動平７１７２番１５２０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,750 円／平米 14万4,638 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,969 円／平米 14万5,362 円／坪
標準価格 平米 坪	4万376 円／平米 13万3,483 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区細江町中川字不動平７１７２番１５２０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万7,423 円／平米 15万6,780 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,221 円／平米 22万5,539 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,277 円／平米 17万2,828 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区細江町中川字不動平７１７２番１５２０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万331 円／平米 13万3,334 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,382 円／平米 13万197 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,225 円／平米 12万9,678 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区細江町中川字不動平７１７２番１５２０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万909 円／平米 16万8,305 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,418 円／平米 16万9,988 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,947 円／平米 12万5,453 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情