路線価 (2023) 静岡県浜松市浜北区染地台4-6-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市浜北区静岡県浜松市浜北区染地台４丁目６番１３
価格時点	2023 年
駅名	遠州小松駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,065 円 1平米 7万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,387 円／坪 1平米 7万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市内の住宅地域である。需要者は、中堅所得者層に位置する一次取得者が中心である。当該地域は、郊外に開発された南傾斜の大規模住宅団地であり住環境に優れた地域である。街路街区が区画整然としており需要の高い地域である。土地は総額で１，８００万円前後から２，０００万円程度、新築戸建は４，０００万円から４，５００万円程度が市場の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、浜北区及び旧浜松市北部の住宅地域である。需要者は市内居住の３０～４０代前後の一次取得者層が中心である。染地台は区画整理された地区で幅員も６ｍ確保されている場所が多く、居住環境が良好であることから需要は安定している。土地は総額で１６００万円から１９００万円前後が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域より代替競争不動産の観点から取引事例を多数収集し選択、採用を行った。当該地域は主として自己居住用の取引が中心に行われているため、収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域の取引事例より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸用共同住宅を建築する目的での取引は少ない。主たる需要者は、自己使用目的、資産保有目的の個人であり、居住の快適性が重視されるため、周辺地価相場を参考に取引される。したがって、収益価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	遠州鉄道線遠州小松駅西方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	74.4 坪 (246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ新しく開発された住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市浜北区静岡県浜松市浜北区染地台４丁目６番１３
標準地の範囲
東	150 m
西	120 m
南	120 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は、引き続き上昇傾向にて推移するものと推察される。 (2)地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。区画整然とした地域で、相応の需要が認められる。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,065 円 1平米 7万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万5,387 円 1平米 7万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 23万1,751円 1平米 7万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 23万1,751円 1平米 7万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、遠州鉄道沿線の住宅地、郊外でも集積の高い路線商業地域の地価は底堅く推移している。 (2)浜北区の人口は微減傾向にあるが、住宅地需要は底堅く、地価は安定的に推移している。
地域要因
(1)郊外に位置する南傾斜の住宅団地。都田周辺に存在する製造工場の労働者の生活拠点としての住宅需要も見込むことができる地域である。 (2)区画整然とした住宅団地で地域要因に大きな変動はない。住環境が良いことから需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準地の個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市浜北区
地域	静岡県浜松市浜北区染地台４丁目６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,054 円／平米 25万8,047 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,069 円／平米 26万1,402 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,946 円／平米 23万7,853 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,900 円／平米 23万7,701 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市浜北区
地域	静岡県浜松市浜北区染地台４丁目６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,884 円／平米 21万7,813 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,683 円／平米 20万3,924 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,725 円／平米 21万3,981 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市浜北区
地域	静岡県浜松市浜北区染地台４丁目６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万922 円／平米 23万4,468 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,879 円／平米 23万1,020 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,087 円／平米 23万5,014 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市浜北区
地域	静岡県浜松市浜北区染地台４丁目６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,520 円／平米 20万6,691 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,543 円／平米 19万6,849 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,478 円／平米 22万9,694 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市浜北区染地台４丁目６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,668 円／平米 26万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,168 円／平米 25万8,423 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,191 円／平米 23万5,357 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情