路線価 (2023) 静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田1985外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市天竜区静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外
価格時点	2023 年
駅名	二俣本町駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円／坪 1平米 4万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧天竜市を中心に浜北区北部を含む住宅地域であり、主な需要者は地縁性を有する一次取得者と把握する。当地域にかかる二俣地区はかつて旧天竜市の中心地的な位置付けであったが、近年では区外への人口流出および高齢化等により天竜区全体の選好性が低下しており、コロナ禍の如何に関わらず、地価の下落傾向は継続している。土地は対象標準地と同程度の規模の土地で１，２００万円～１，４００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、旧天竜市の住宅地域一円である。需要者は天竜区及び隣接する地域に地縁性を有する一次取得者が中心となる。近隣地域は幹線道路背後の閑静な住宅地域で利便性や住環境は良好であるが、天竜区は地域経済の不振や人口減少等により地域の活力が低下しており、需要の低迷が継続している。土地は総額で１，２００万～１，４００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は一般住宅を主体とした住宅地域に存する。居住の快適性、利便性が重視され、自己使用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、収益還元法は規範性に乏しいものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、一般的要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、利便性や快適性を重視した自用目的の取引が大部分を占めるため、収益価格は規範性に乏しく試算しなかった。一方、比準価格は信頼できる取引事例から適正に比準を行って求められており、市場の実態を反映した客観的で実証的な価格であることから規範性が高い。以上より、本件では市場分析の結果を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天竜浜名湖鉄道線　　二俣本町駅西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	93.8 坪 (310 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市天竜区静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	17 m
面積	300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域に影響を与える特段の変動要因は見られず、現状を維持するものと見られる。天竜区内の宅地需要は全般的に弱く、当地域も同様であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)継続的な人口減少と外部から転入が少ないことから需要の低下が継続しており、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)天竜区は区外への流出等による人口減少、過疎化、高齢化が進行している結果、地域経済は冴えず、不動産の需要は総じて弱い状況が続く。 (2)景況感は持ち直し傾向にあるが、人口減少や高齢化の進行により住宅地の需要は低下しており、立地条件による選別も進む。
地域要因
(1)旧来からの既成住宅地域である。最寄駅徒歩圏だが、地縁性が強く残る地域であり、底値は見えつつあるも、外部からの転入も少なめで需要は弱含み。 (2)天竜区内では相対的に生活利便性に優れるが、人口減少や限定的な転入状況等により需要の低迷が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市天竜区
地域	静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,578 円／平米 17万3,823 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,578 円／平米 17万3,823 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,556 円／平米 12万4,160 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市浜北区
地域	静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,652 円／平米 17万4,068 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,118 円／平米 16万8,996 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,797 円／平米 13万8,181 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市天竜区
地域	静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,026 円／平米 12万9,020 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,840 円／平米 12万5,099 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,355 円／平米 13万6,720 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市天竜区
地域	静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,068 円／平米 15万2,301 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,833 円／平米 14万4,912 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,820 円／平米 12万5,033 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情