路線価 (2023) 静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下1490 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市天竜区静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番
価格時点	2023 年
駅名	二俣本町駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	688万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	691万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,521 円／坪 1平米 4万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧天竜市を中心に浜北区および北区の幹線道路沿いの商業地域であり、主な需要者は地元の自営業者が中心と把握する。隣接する浜北区の幹線道路沿いに位置する大規模小売店等の影響により、当地域を含め天竜区民の客足は流出してしまっており、後継者難も相俟って、近年では空き店舗が増加し、商況は低迷している。需要の中心となる価格帯は取引内容や規模によりばらつきが見られ、把握し難い。 (2) 同一需給圏は天竜区、浜北区から北区にかけての商業地域である。需要者は地縁性を有する個人事業者が中心であり、ロードサイド系では法人事業者も見られる。近隣地域は幹線道路沿いにある古くからの商業地で、一定の交通量は認められるが、画地の形状や規模から駐車場確保が困難で繁華性は低い。周辺の大型商業施設への顧客流出が今後も続くものと見られ、需要は弱い。取引価格は画地規模等の個別性により大きく異なり中庸化は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場における現実の取引価格を基に試算されたものであり、実証的な価格である。対象標準地の存する地域は自用目的の取引が中心である一方、店舗を賃貸して事業を営む需要者は殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益想定は困難であり、収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小規模な店舗併用住宅を中心とした商業地域であり、自用の建物が大半を占めている。貸店舗はほとんどなく賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は市場での現実の取引価格から適切な比準を行って求められた実証的かつ客観的な価格で説得力を有する。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天竜浜名湖鉄道線　　二俣本町駅北西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が見られる国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市天竜区静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番
標準地の範囲
東	160 m
西	160 m
南	20 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)天竜区中心部に位置する既成の商業地域であるが、区外の大型店等に客足を奪われ、商況は衰退傾向にある。商業地としての需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと見られる。 (2)天竜区の中心部に位置する既成商業地域であるが、隣接区の大型店等への顧客流出など商況が停滞傾向で、付近への大型店出店の影響も懸念される。当面は現状が続くと予測され、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万8,521 円 1平米 4万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 14万2,489円 1平米 4万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 14万2,489円 1平米 4万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地場産業の不振等による住民の流出や高齢化による後継者難もあり、コロナ禍の前後に関わらず、商業地需要は総じて弱い。 (2)景況感は持ち直し傾向にあるが、地域経済の低迷や人口減少により不動産需要は低下しており、立地条件による選別も進む。
地域要因
(1)小規模店舗や営業所等が見られる路線商業地域であるが、天竜区外に存する大型商業施設等に客足を奪われ、商況は冴えず、需要は低迷している。 (2)国道沿いにあるものの、商業繁華性が低く他地域へ客足が流出しており、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市浜北区
地域	静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,573 円／平米 16万582 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,380 円／平米 19万6,310 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,853 円／平米 15万1,590 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	7.9 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市天竜区
地域	静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,620 円／平米 11万7,760 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,747 円／平米 12万8,098 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,934 円／平米 13万8,634 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市天竜区
地域	静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,209 円／平米 14万6,155 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,621 円／平米 14万905 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,756 円／平米 11万8,209 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市天竜区
地域	静岡県浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,508 円／平米 18万6,815 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,150 円／平米 17万5,714 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,983 円／平米 13万8,796 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情