路線価 (2023) 静岡県沼津市中沢田字中沢390-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市中沢田字中沢３９０番８
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,657 円／坪 1平米 9万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市を中心とした住宅地域で、三島市、長泉町、清水町等の隣接市町の一部も含まれる。中心的な需要者は市内在住の３０歳代の一次取得者である。需要を喚起するような大規模な宅地開発は見られず、新規の宅地供給はミニ分譲が主体となっており、供給の中心は市街地の外縁部に移りつつある。取引の中心となる価格帯は、土地は４０坪強で１，５００万円前後、新築戸建では３，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は沼津市及び隣接市町の住宅地域一円で、需要者の中心は圏内に在住・通勤するサラリーマン等の一次取得者である。根方街道あるいは沼津バイパス背後にあって事業所が介在し住環境はやや劣るが利便性の良い住宅地域である。市内では比較的安定した需要が期待できる。取引の中心となる価格帯は更地で１，０００万円台の後半程度、新築戸建で３，０００万円台の前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は見られず、自用物件が中心的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重視されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のために積算価格は求められなかった。また自用の戸建住宅を中心とする住宅地域内の小規模画地であり、経済合理性のある居住用賃貸建物の想定が難しいことから、収益価格も求めなかった。そこで実証性に優る比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に十分留意し、かつ市場の需給動向をも検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	沼津駅北方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅兼事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い小規模開発の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市中沢田字中沢３９０番８
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北、６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特別な地域変動因はなく、当面は現在の地域の状況が続くものと予測する。駅から徒歩圏外にあり、地域西方に進出した大型商業施設の影響も限定的なため、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (2)幹線道路背後にあって事業所も介在し住環境はやや劣るものの、利便性の良い住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。需給は概ね均衡しており、地価は暫時横這い乃至若干の弱含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万3,657 円 1平米 9万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 32万4,649円 1平米 9万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万3,657円 1平米 9万7,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 32万4,649円 1平米 9万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は減少し高齢化が進んでいる。土地取引件数及び新設住宅着工戸数は、令和４年上半期ベースでほぼ前年同期並みの水準となっている。 (2)直近の市人口は自然減だが社会増で推移。土地取引・新設住宅着工ともに前年比増で推移。地区による住宅地需要の二極化傾向が見られる。
地域要因
(1)地域内で建て替え、買い増しなどがあったが土地利用状況、需給動向に特筆すべき変化は見られない。 (2)金岡地区の人口は概ね横這いで推移。国道１号背後に位置しており利便性は高いが、南方を流れる新中川の氾濫危険性が若干ある。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は中庸であり（道路方位格差を除く）、特に記載すべき変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市中沢田字中沢３９０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,259 円／平米 30万1,702 円／坪
推定価格 平米 坪	9万84 円／平米 29万7,818 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,071 円／平米 34万753 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市中沢田字中沢３９０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,543 円／平米 31万5,865 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,666 円／平米 30万9,660 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,952 円／平米 29万4,075 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市中沢田字中沢３９０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,881 円／平米 40万9,551 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,571 円／平米 40万1,914 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,733 円／平米 33万6,329 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市中沢田字中沢３９０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,827 円／平米 26万602 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,047 円／平米 25万8,023 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,374 円／平米 31万2,000 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,300 円／平米 31万5,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市中沢田字中沢３９０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,646 円／平米 34万5,960 円／坪
推定価格 平米 坪	10万621 円／平米 33万2,653 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,751 円／平米 31万9,859 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情