路線価 (2023) 静岡県沼津市三枚橋字日ノ出町347-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円／坪 1平米 13万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市を中心に、三島市、長泉町、清水町の一部も包含する住宅地域。主な需要者は市内在住の資金力のある一次取得者で、買い替え市場は醸成されていない。沼津駅北口徒歩圏では物件不足が常態化しており、供給の中心は市街地外縁から郊外部に掛けてとなっている。土地のみでは４５坪程度で２，０００万円弱、新築戸建では３，５００万円前後が市場における取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は沼津市及び隣接する三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円。需要者は沼津市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心となる。当地区は沼津市中心部に近く、周辺には商業施設や文教施設もあって利便性等に優れていることから、需要は底堅い。取引の中心は土地で１，６００万円～２，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円～４，０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸住宅も一定程度見られるが、標準地の画地規模ではアパート等の建築想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。取引が少ない中、周辺類似地域等から４事例を採用し、各事例の信頼度を慎重に見極めつつ調整して求められた比準価格には、市場の実態が的確に反映されている。以上により比準価格の妥当性を検証し得たため、当該価格を採用し、前年公示価格等からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域で、周辺には一部賃貸用共同住宅も見られるものの、一般的な利用方法ではなく、かつ、対象標準地は賃貸経営を有効に成立させる地積等でないため、収益価格は試算しない。以上により、実証性を有する比準価格を中心に、前年標準地からの検討も踏まえ、地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	20 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	10 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沼津駅徒歩圏の既成住宅地域として熟成しており、今後も土地利用状況に特段の変化は予想されない。需給は概ね均衡しており、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。中心市街地への接近性、利便性に優れ、代替競争関係にある地区と同様に需要は底堅く、地価は安定。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は減少している。令和４年第３四半期の新設住宅着工戸数は前年同期比で増加している。災害リスクのある地域の需要の回復は遅れている。 (2)当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数はやや減少で、土地取引件数は横這いにあり、地価は下落率の縮小がみられる。
地域要因
(1)生活利便性が優ることから需要は引き続き安定しており、付近には新たな分割分譲も見られた。 (2)市内の中心市街地に接近し、利便性等に優れた住宅地域で、需要は代替競争関係にある地区と同様に底堅さがみられ、地価は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,317 円／平米 34万8,178 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,522 円／平米 41万1,670 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,910 円／平米 44万6,012 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,184 円／平米 41万3,858 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,606 円／平米 44万5,007 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,606 円／平米 44万5,007 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万951 円／平米 39万9,864 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,692 円／平米 41万2,232 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,651 円／平米 43万8,544 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,698 円／平米 44万2,006 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,076 円／平米 43万3,337 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,437 円／平米 44万4,449 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情