路線価 (2023) 静岡県沼津市大岡字古求3174-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市大岡字古求３１７４番９
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万3,409 円 1平米 9万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万2,417 円／坪 1平米 9万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 沼津市を中心に、長泉町等の隣接市町も含む住宅地域を同一需給圏と判定した。需要者の中心は市内在住の３０歳代を主とした若年一次取得者である。市内中心部での供給が少ない一方で、大岡地区等での小規模分譲による供給は引き続き多く見られ、門池学区での売れ行きは概ね堅調である。市場における取引の中心は、土地は４５坪程度で１，５００万円前後、新築戸建では３，０００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は、沼津市隣接の三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円。需要者の中心は、沼津市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心となる。当地域は沼津市北東部郊外の丘陵地に位置する既成住宅地域で、中心市街地への接近性は劣るが、津波等の災害リスクも低く、需給は概ね均衡している。取引の中心価格帯は、土地で１，３００万円～２，２００万円程度、新築戸建住宅で２，８００万円～４，０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の画地規模や間口、新規の賃貸需要を考慮すると、アパート等の想定に合理性を見出せないことから、収益還元法の適用は断念した。自己居住の戸建住宅を目的とした需要者が大半を占めており、こうした需要者は居住の快適性を重視する傾向が強い。以上から、需要者の属性に合致し、説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 近隣地域では一部で賃貸用共同住宅が見られるが、一般的な利用方法ではなく、かつ、対象標準地は賃貸経営を有効に成立させる地積を有していないため、収益価格は試算しない。同地域は戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域であり、主として自己居住用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されると認められるから、実証性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記にように決定した。
交通
交通施設	沼津駅北東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を主にアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市大岡字古求３１７４番９
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域では宅地化が進んでいるが、当地域には既に戸建住宅等が建ち並んでおり、今後も現況程度で推移するものと予測する。人気学区内にあって相応の需要が今後も見込めるため、地価は暫く安定的と予測する。 (2)一般住宅を中心とする住宅地域で、特段大きな変動要因も見られず、今後も現状維持と予測する。当地域は住環境等が標準的で、需給は概ね安定しているが、人口減少等から地価は若干弱含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万3,409 円 1平米 9万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万2,417 円 1平米 9万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万3,409円 1平米 9万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万3,409円 1平米 9万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万2,417円 1平米 9万4,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 31万3,409円 1平米 9万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は減少している。令和４年第３四半期の新設住宅着工戸数は前年同期比で増加している。災害リスクのある地域の需要の回復は遅れている。 (2)県東部の中心都市であるが、人口の減少、中心商業地の吸引力低下により拠点性は薄まりつつあり、土地需要も全般的にはやや弱含みである。
地域要因
(1)人気学区で堅調な需要が続いていることから、ここ数年、周辺地域で新規の分譲が散見される。 (2)当地域は沼津市内北東部郊外の住宅地域で、市街地への接近性は劣るが、需給が均衡し、地価は比較的安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大岡字古求３１７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,342 円／平米 33万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,876 円／平米 30万3,742 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,370 円／平米 30万8,681 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大岡字古求３１７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,046 円／平米 27万7,856 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,295 円／平米 27万2,067 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,675 円／平米 30万6,384 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,600 円／平米 30万9,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大岡字古求３１７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,582 円／平米 29万6,158 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,783 円／平米 29万3,517 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,854 円／平米 31万3,587 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大岡字古求３１７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,669 円／平米 34万2,730 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,337 円／平米 32万5,102 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,565 円／平米 30万9,326 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,500 円／平米 31万2,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情