路線価 (2023) 静岡県沼津市下香貫字前原1486-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市下香貫字前原１４８６番６
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,849 円／坪 1平米 6万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市を中心にその周辺の三島市・長泉町・清水町を含む圏域である。需要者の中心は沼津市内居住者及び通勤者が大半を占める。スーパー・ドラッグストアへの接近性も良好な沿道型店舗が多い国道背後の利便性の高い住宅地域であるが、災害リスクにより需要減退が続いている。市場の中心価格帯は土地のみで１０００万円台の前半程度、新築の戸建住宅で、２０００万円台後半程度と判断される。 (2) 沼津市を中心に、隣接市町も包含する住宅地域を同一需給圏として把握した。需要者としては、周辺のアパート等に居住する３０歳代の一次取得者が主に想定される。災害への危機意識が高まっている反面、周辺地域へのスーパー、ドラッグストアの進出は好材料となっている。土地は４５坪程度で１，０００万円前後、新築戸建では２，５００万円前後が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建て住宅を中心とする地域で、アパ－ト需要も見られるが、自用目的での取引が大半であり、この地域の地価が収益性より快適性を重視し価格形成されているものと考えられる。したがって、収益価格は低位に求められた。そのため、収益価格は参考にとどめ、沼津市下香貫地内の４事例を採用して求めた価格実証性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) アパート等も一定程度介在するが、賃料水準は土地取得費を回収し得る水準にないことから、収益価格はかなり低位に求められた。取引事例比較法の適用に当たっては、下香貫地区南部の４事例を採用し、事例の有する特徴を踏まえた調整が加えられている。市場の取引価格を価格判定指標とする需要行動が定着していることから比準価格を採用し、収益価格は参考程度としつつ、前年標準地価格との比較検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅南東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市下香貫字前原１４８６番６
標準地の範囲
東	30 m
西	170 m
南	120 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	想定津波浸水域内に存する。
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の住宅地域であり、各種利便施設に近く、利用状況は、当面現状のまま推移するものと予測される。一方、需要については、津波への懸念から駅北に比べて弱い傾向が続くものと考えられる。 (2)当分の間は、現在の土地利用状況が継続するものと予想される。沿岸部の低地にあって災害リスクによる需要の弱さは残るものの、周辺地域での商業施設の開業などにより、地価の下落幅は徐々に縮小するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東部の中心都市としての沼津市の地位低下、人口減少もあり、勢いはなく地価は下落傾向である。 (2)市内人口は減少している。令和４年第３四半期の新設住宅着工戸数は前年同期比で増加している。災害リスクのある地域の需要の回復は遅れている。
地域要因
(1)津波リスクがあり、需給バランスが悪い状況が続いている。 (2)周辺地域にドラッグストア等も進出したが、水害、津波災害のリスクは払拭されず、相変わらず競争力は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市下香貫字前原１４８６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,507 円／平米 17万282 円／坪
推定価格 平米 坪	6万172 円／平米 19万8,929 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,945 円／平米 21万1,402 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市下香貫字前原１４８６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,222 円／平米 24万2,072 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,561 円／平米 22万9,969 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,642 円／平米 21万400 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市下香貫字前原１４８６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万799 円／平米 23万4,061 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,171 円／平米 22万8,679 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,047 円／平米 21万1,739 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,600 円／平米 22万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市下香貫字前原１４８６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,376 円／平米 12万259 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,216 円／平米 21万2,298 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,643 円／平米 21万404 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情