路線価 (2023) 静岡県沼津市下香貫字汐入2225-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市下香貫字汐入２２２５番４外
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 4200m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,740 円／坪 1平米 5万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、沼津市を中心に三島市・清水町・長泉町等の隣接市町の一部も含まれる。中心的な需要者は、同一需給圏のうち沼津市居住者ないし沼津市通勤者が大部分を占める。内陸部と比べ津波被害が懸念される沿岸部及びその背後に位置することから、需要は弱く、価格は下落傾向で推移している。当該地域では、土地は１，１００～１，５００万円程度、新規の土地上に戸建住宅を新築する場合は２，４００～３，０００万円程度の総額である。 (2) 同一需給圏は沼津市及び隣接する三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円。需要者は沼津市内に居住する２０～４０代の一次取得者が中心となる。当地区は沼津市南東部郊外に位置する住宅地域で、市街地への接近性、利便性等が劣り、かつ、災害リスクの懸念もあることから需要が弱く、地価の下落傾向が続いている。取引の中心は土地で９００万円～１，３００万円程度、新築戸建住宅で２，２００万円～２，８００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は見られず、自用物件が中心的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重視されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、用途地域が第１種低層住居専用地域に指定されていることから、自己使用目的での取引が中心となり、戸建住宅の賃貸市場も熟成しているとは認めらないことから、収益価格は試算しない。以上により、当地区は取引価格の水準を指標に価格の形成がみられることから、実証性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅南東方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市下香貫字汐入２２２５番４外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　　北　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか農地も見られる地域で、沿岸部に比較的近く、津波災害が懸念されることから、当分の間現状のまま推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が多い住宅地域で特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。市街地への接近性、利便性等が劣り、災害リスクや当市の人口減少傾向等から需要が弱く、地価の下落傾向が続くと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万2,740 円 1平米 5万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万2,740円 1平米 5万8,300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は減少し高齢化が進んでいる。土地取引件数及び新設住宅着工戸数は、令和４年上半期ベースでほぼ前年同期並みの水準となっている。 (2)当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数はやや減少で、土地取引件数は横這いにあり、地価は下落率の縮小がみられる。
地域要因
(1)沿岸部に比較的近くに位置する住宅地域で、震災直後に比べて住宅取引はやや回復したものの、依然として低迷している。 (2)当地区は市街地への接近性、利便性等が劣り、津波や洪水等の災害リスクの懸念もあることから需要が弱く、地価の下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は中庸であり（道路方位格差を除く）、特に記載すべき変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市下香貫字汐入２２２５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,507 円／平米 17万282 円／坪
推定価格 平米 坪	6万172 円／平米 19万8,929 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市下香貫字汐入２２２５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,376 円／平米 12万259 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,216 円／平米 21万2,298 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,404 円／平米 19万6,390 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市下香貫字汐入２２２５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万799 円／平米 23万4,061 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,171 円／平米 22万8,679 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,025 円／平米 18万8,525 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市下香貫字汐入２２２５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,222 円／平米 24万2,072 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,561 円／平米 22万9,969 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,370 円／平米 18万6,359 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情