路線価 (2023) 静岡県沼津市北今沢6-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市北今沢６番１
価格時点	2023 年
駅名	片浜駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万677 円／坪 1平米 7万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市を中心に三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住、出身の第一次取得者層である。特段の変動要因は見受けられない既存住宅地域であるが、郊外部に位置し利便性がやや劣ることから需要はやや低調な状態が続いている。土地は１４００万～２２００万円程度、新築の戸建物件は２５００万～３５００万円程度までが取引の中心である。 (2) 同一需給圏は沼津市及び隣接する富士市等の住宅地域一円。需要者は沼津市内に居住する２０～４０代の一次取得者が中心となる。当地区は沼津市北西部郊外に位置し、対象標準地は国道１号線バイパス背後の区画整然とした住宅地域に存し、教育施設への接近性は良好だが、利便性が劣ることから需要が弱く、地価の下落傾向が続いている。取引の中心は土地で１，３００万円～２，１００万円程度、新築戸建住宅で２，７００万円～３，３００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ファミリー層向けの低層アパートを中心に周辺には共同住宅も見られるが、賃貸需要の低迷、賃料総額の上限により、収益価格は低位に試算された。近隣地域は快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、収益目的での取引は一般的ではないので、実証性に優れる比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己居住を目的とした取引を中心とする住宅地域である。周辺には賃貸用共同住宅も見られるが一般的な利用方法ではなく、また、元本と果実の関係にある価格と賃料との相関関係が希薄なことから賃料水準も低く、収益価格の信頼性は低い。以上により、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	片浜駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市北今沢６番１
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)需給に影響を及ぼす特段の変動要因は無く、今後も現状同様の土地利用が続くと予測される。郊外部に位置し利便性にやや難があるため需給は軟調であり、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。当地区は教育施設への接近性は良好だが、利便性が劣り需要が弱く、地価の下落傾向が続くと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万677 円 1平米 7万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万677円 1平米 7万2,800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県東部の中心都市であるが人口減少や中心市街地の緩やかな衰退傾向が続いている。住環境の安全性が重視されており需要の二極化が進んでいる。 (2)当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数はやや減少で、土地取引件数は横這いにあり、地価は下落率の縮小がみられる。
地域要因
(1)郊外の概ね熟成した住宅地域であり特段の変動要因は見受けられない。利便性は若干劣ることから需要は弱い状態が続いている。 (2)当地区は市内北西部郊外に位置し、教育施設への接近性は良好だが、利便性が劣ることから需要が弱く、地価の下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市北今沢６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,903 円／平米 24万1,017 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,506 円／平米 22万9,787 円／坪
標準価格 平米 坪	7万924 円／平米 23万4,475 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,600 円／平米 23万6,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市北今沢６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,548 円／平米 21万6,702 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,702 円／平米 25万6,883 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,214 円／平米 23万8,739 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,900 円／平米 24万1,007 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市北今沢６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,779 円／平米 18万7,711 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,716 円／平米 19万809 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,782 円／平米 24万617 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市北今沢６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,806 円／平米 28万6,981 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,938 円／平米 28万4,111 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,938 円／平米 28万4,111 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,800 円／平米 28万6,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情