路線価 (2023) 静岡県沼津市東原字堤下通227-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市東原字堤下通２２７番４外
価格時点	2023 年
駅名	片浜駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万841 円 1平米 6万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,849 円／坪 1平米 6万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市郊外部を中心とした東海道本線各駅勢圏の住宅地域。外部からの需要が入りづらいため、主な需要者は周辺地域のアパート等に居住する若年一次取得者等とみられる。農地が広がる市街化調整区域によって地域の広がりが分断される市域西部では、業者の仕入れ意欲は低く、過去のミニ分譲地の売れ残りなどが稀に取引される程度である。土地は４５坪程度で１，０００万円前後、新築戸建では２，５００万円前後を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は沼津市を中心に三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住、出身の第一次取得者層であり圏外からの需要は少ない。郊外部に位置する住宅地域であり利便性と住環境の快適性が重視される不動産市場において需要は低迷している。土地は１２００万～１５００万円程度、新築の戸建物件は２５００万～３０００万円程度までが取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場が醸成されていない郊外部にあって、画地規模も小さく賃貸想定が非合理なため、収益還元法は非適用とした。取引の絶対数が少ないため、事例の収集範囲はやや広範囲に及んだが、地域要因の比較は妥当な範囲で適正に行われている。市場における取引価格は需要者の重要な価格判定指標となっていることから比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では低層アパートも見られるが、標準的画地の規模では賃貸物件の想定が合理的ではなく、また、賃貸需要も弱いことから収益価格は試算できなかった。近隣地域においては自用の戸建住宅地の土地取引が中心であり、収益目的での取引はみられないため、実際の取引価格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	片浜駅北方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市東原字堤下通２２７番４外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外部にあって一部に農地等も残るが、都市の膨張圧力は弱く、今後も現況程度の熟成度が続くものと予測する。生活利便性が劣り人気度は低く、地価は今後も弱含みと思料する。 (2)特段の変動要因は無く、今後も現状同様の土地利用が続くと予測される。郊外に位置し利便性が劣ることから需要は弱い状態が続くものとみられ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万841 円 1平米 6万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万841円 1平米 6万6,800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は減少している。令和４年第３四半期の新設住宅着工戸数は前年同期比で増加している。災害リスクのある地域の需要の回復は遅れている。 (2)県東部の中心都市であるが人口減少や中心市街地の緩やかな衰退傾向が続いている。住環境の安全性が重視されており需要の二極化が進んでいる。
地域要因
(1)土地利用状況に変化はないが、生活利便性の劣る市域北西部郊外にあるため、需要は相変わらず弱い。 (2)郊外部の住宅地域であり特段の変動要因は見受けられない。利便性はやや劣ることから需要は弱い状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市東原字堤下通２２７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,779 円／平米 18万7,711 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,716 円／平米 19万809 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,037 円／平米 21万8,318 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市東原字堤下通２２７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,902 円／平米 17万8,200 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,985 円／平米 19万5,004 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,162 円／平米 19万5,590 円／坪
査定価格 平米 坪	6万300 円／平米 19万9,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市東原字堤下通２２７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,350 円／平米 24万2,495 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,838 円／平米 23万7,496 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,327 円／平米 22万2,583 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,700 円／平米 22万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市東原字堤下通２２７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,869 円／平米 21万7,763 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,237 円／平米 21万2,368 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,012 円／平米 26万1,214 円／坪
査定価格 平米 坪	8万600 円／平米 26万6,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情