路線価 (2023) 静岡県沼津市緑ケ丘5-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市緑ケ丘５番２０
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万3,824 円／坪 1平米 10万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市を中心に三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住、出身の第一次取得者層である。近隣地域が位置する沼津駅北側の住宅地域の需要は比較的堅調な状態が続いており取引件数も多く、地価水準は概ね維持されているものとみられる。土地は１５００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は沼津市及び隣接する三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円。需要者は沼津市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心となる。当地区は沼津市北東部の既成住宅地域で、市街地への接近性等はやや劣るものの津波等の災害リスクが低いため相応の需要がみられるが、供給は少ない状況にある。取引の中心は土地で１，３００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅で２，８００万円～３，５００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では低層アパートも見られるが、標準的画地の規模では賃貸物件の想定が困難であるため、収益価格は試算できなかった。近隣地域において小規模宅地については自用の戸建住宅地取得目的での土地取引が支配的であるので、実際の取引価格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は賃貸用共同住宅も見られるが、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸経営を有効に成立させる地積等でないため、収益価格は試算しない。当地区は自己居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、実証性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅北東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、営業所が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市緑ケ丘５番２０
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅地域であり特段の変動要因は無いため、今後も現況同様の土地利用が続くものと予測する。需給は概ね均衡しており取引価格等にも大きな変動は無いことから地価は横這い傾向に推移するものと予測する。 (2)市内北東部の住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。当地区は利便性等はやや劣るが相応の需要がみられる一方で供給が限定的であることから、地価は安定的に推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県東部の中心都市であるが人口減少や中心市街地の緩やかな衰退傾向が続いている。住環境の安全性が重視されており需要の二極化が進んでいる。 (2)当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数はやや減少で、土地取引件数は横這いにあり、地価は下落率の縮小がみられる。
地域要因
(1)特段の変動要因は見受けられない。住環境、利便性は概ね良好な住宅地域であり需給は比較的堅調とみられる。 (2)当地区は市街地への接近性、利便性はやや劣るが災害リスクが低いため、相応の需要がみられるが供給は少ない状況のため、地価は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市緑ケ丘５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,867 円／平米 30万3,712 円／坪
推定価格 平米 坪	9万321 円／平米 29万8,601 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,577 円／平米 31万2,672 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,500 円／平米 31万5,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市緑ケ丘５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,669 円／平米 34万2,730 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,337 円／平米 32万5,102 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,513 円／平米 34万2,214 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市緑ケ丘５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,139 円／平米 39万568 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,513 円／平米 37万1,968 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,165 円／平米 31万7,921 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,100 円／平米 32万1,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市緑ケ丘５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,881 円／平米 40万9,551 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,571 円／平米 40万1,914 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,111 円／平米 35万4,109 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市緑ケ丘５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,481 円／平米 34万5,414 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,090 円／平米 38万3,794 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,673 円／平米 38万5,721 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情