路線価 (2023) 静岡県沼津市新沢田町174-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市新沢田町１７４番６
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は沼津市を中心に、隣接する三島市、清水町、長泉町に及ぶ住宅地域である。需要者は沼津市内の居住者及び通勤者が中心である。沼津市中心部から北西方郊外の国道１号背後の住宅地域で、海岸から離れた内陸側に位置し、津波懸念は低いものの、やや駅から遠いため需要はやや弱含みである。土地は１，０００万円～２，０００万円、新築の戸建物件で３，０００万円台程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は沼津市を中心として、三島市・駿東郡清水町・長泉町の圏域。需要者は沼津市居住者・通勤者が中心となっている。市中心部から北西方郊外の国道１号線背後の住宅地域においては、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しているが、駅により近い地域と比較し競争力はやや弱く、需要はやや弱含みで推移している。土地のみでは、１４００万円～２２００万円程度、新築戸建２８００万円～３６００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域内にはアパート等の収益物件も見られるが、標準地は地積が少なくアパート等を建築し賃貸しても、配置や駐車場の確保がうまくいかないため、収益還元法は適用しなかった。類似の住宅地域の取引事例から求めた比準価格は精度が高く、価格実証性に富むものである。従って本件では規範性の優る比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえつつ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のため積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算した。対象標準地周辺にはアパート等も存するが、標準的な画地規模では、投資合理性のある配置設計に基づく賃貸想定が困難であるため、収益価格は求めなかった。取引の中心は自用目的であり、快適性を重視して価格決定がなされている。従って、市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅、南西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市新沢田町１７４番６
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１号沼津バイパス南側背後の既成住宅地域として熟成しており、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)当該地域は国道１号線背後の住宅地域として熟成しており、当面現状のまま推移するものと予測される。駅近くの住宅地域と比較すると競争力はやや弱く、今後の地価水準は弱含み傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県東部の中心都市であるものの、当市の雇用・所得環境は厳しい状況にある。利便性等の良い宅地需要は堅調で、沿岸部の需要は停滞傾向にある。 (2)県東部の中心都市であるが、人口の減少傾向、中心商業地の衰退等もあり、土地需要は利便性等が良好な一部地域を除き、弱含み傾向となっている。
地域要因
(1)国道１号南側背後に形成される住宅地域として、地域要因に大きな変動はない。 (2)郊外の住宅地域で、周辺には学校、店舗等を配し、利便性に支障はないが、駅徒歩圏内の地域と比較し選好性は劣るため、地価は弱含み傾向にある。
個別的要因	(1)既成住宅地域内の南向きの画地で、競争力の程度は比較的強く推移。個別的要因に変動はない。 (2)南接面道路であり、方位に関し相応の格差を判定した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市新沢田町１７４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,702 円／平米 28万25 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,436 円／平米 35万8,489 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,757 円／平米 32万9,797 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市新沢田町１７４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,543 円／平米 31万5,865 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,666 円／平米 30万9,660 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,751 円／平米 32万9,777 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市新沢田町１７４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,191 円／平米 40万7,269 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,213 円／平米 38万7,506 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,459 円／平米 33万8,729 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市新沢田町１７４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,646 円／平米 34万5,960 円／坪
推定価格 平米 坪	10万621 円／平米 33万2,653 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,228 円／平米 33万4,660 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情