路線価 (2023) 静岡県沼津市青野字横橋245-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市青野字横橋２４５番３外
価格時点	2023 年
駅名	原駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,773 円 1平米 5万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,103 円／坪 1平米 5万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市を中心に隣接する富士市を含む郊外の住宅地域一円。需要者は沼津市に居住する２０～４０歳代の一次取得者層が中心となる。沼津市北西部郊外に位置する既成住宅地域で、中心市街地への接近性及び利便性が劣ることから選好性が低く、需要は弱い状況が継続している。土地の中心価格帯は、１，０００万～１，５００万円程度、新築戸建住宅では２，５００万～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は沼津市及び隣接する富士市等の住宅地域一円。需要者は沼津市内に居住する２０～４０代の一次取得者が中心となる。沼津市北西部郊外に位置する住宅地域で、国道１号線バイパス等への接近性は良好だが、周辺一帯が軟弱地盤で住環境がやや劣ることから、需要は弱含みで推移している。取引の中心は土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，２００万円～２，８００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の戸建住宅建設目的での取引を中心に市場は形成されており、信頼性のある取引事例を収集のうえ適切に選択した。標準地は戸建住宅地域に存することから、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。従って、沼津市北西部郊外の住宅地の市場動向等を考慮し、市場の実態を反映した取引事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、用途地域が第１種低層住居専用地域に指定されていることから、自己使用目的での取引が中心となり、戸建住宅の賃貸市場も熟成しているとは認めらないことから、収益価格は試算しない。以上により、当地区は取引価格の水準を指標に価格の形成がみられることから、実証性を有する比準価格を中心に、前年標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	原駅北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市青野字横橋２４５番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	180 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沼津市北西部郊外の戸建住宅を中心とした既成住宅地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。北西部郊外は需要が減退しており、地価水準は弱含み傾向で推移すると予測する。 (2)沼津市北西部郊外の住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。当地区は住環境から住宅地としての選好性がやや劣り、当市の人口減少傾向もあって、地価は下落傾向が続くものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,773 円 1平米 5万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万9,103 円 1平米 5万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,773円 1平米 5万7,100円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 19万4,723円 1平米 5万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 19万4,723円 1平米 5万8,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少や地域経済の低迷等を背景に沼津市における不動産の潜在需要は減退傾向にある。地域毎に需要の二極化、選別化が進行している。 (2)当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数はやや減少で、土地取引件数は横這いにあり、地価は下落率の縮小がみられる。
地域要因
(1)市街地中心部との接近性が劣る沼津市北西部郊外に位置する既成住宅地域で、選好性が低く、需要の弱い状況が継続している。 (2)当地区は市内中心部からやや離れた北西部郊外の住宅地域で、軟弱地盤による住環境等から、需要の弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市青野字横橋２４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,779 円／平米 18万7,711 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,716 円／平米 19万809 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,035 円／平米 18万5,252 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市青野字横橋２４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,903 円／平米 24万1,017 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,506 円／平米 22万9,787 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,280 円／平米 18万6,062 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,400 円／平米 18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市青野字横橋２４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,529 円／平米 22万9,863 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,277 円／平米 22万5,724 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,965 円／平米 18万5,020 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市青野字横橋２４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,902 円／平米 17万8,200 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,985 円／平米 19万5,004 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,804 円／平米 18万4,488 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,900 円／平米 18万8,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情