路線価 (2023) 静岡県沼津市小諏訪字一ノ坪156-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市小諏訪字一ノ坪１５６番７外
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,199 円／坪 1平米 7万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市及び隣接市町の住宅地域一円で、需要者の中心は圏内に在住・通勤するサラリーマン等の一次取得者である。文教施設に近く、利便性は中庸で被災リスクも小さいが、街区の整然性にやや欠けるほか、地域内に変電所を配し住環境は劣る地域であり、宅地供給余力を残す一方で需要は小さい。取引の中心となる価格帯は更地で１，０００万円台の前半程度、新築戸建で２，０００万円台の後半程度であるが、画地規模等によりばらつきがある。 (2) 同一需給圏は、沼津市を中心に三島市・清水町・長泉町の圏域の住宅地域。需要者は、同一需給圏のうち沼津市居住者ないし沼津市通勤者が大部分を占める。津波等のリスクはなく、中学校は近くにあるが、商業施設等への利便性は特に良好ではなく、近隣に変電所があることもあり土地の需要は弱い。当該地域の中心価格帯は、土地で１５００万円程度、新規の土地上に戸建住宅を新築する場合で２５００～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地のために積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために収益価格は低位に試算された。そこで、対象標準地が居住の快適性・利便性が重視される住宅地域にあり、同一需給圏内における宅地取引も自用目的のものが多くを占めることから、実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格は参考程度にとどめ、かつ代表標準地の価格との均衡に十分留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 既成市街地のため原価法の適用は断念した。ファミリー層向けの低層アパートを中心に周辺には共同住宅も多くが見られるが、賃料の遅行性、賃料総額の上限により、収益価格はやや低位に試算された。また快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心であるので、価格実証性に富む比準価格を中心に、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市小諏訪字一ノ坪１５６番７外
標準地の範囲
東	40 m
西	170 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	14 m
面積	190 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地の西方外縁に位置する概ね平坦な住宅地域であり、利便性は中庸であるが住環境に劣る。当面は現状のまま推移するものの、選好性に欠け地価は暫時下落基調と予測する。 (2)沼津市西部の住宅地域で、特に優位性を持たない地域で、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万8,199 円 1平米 7万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万8,199円 1平米 7万8,100円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近の市人口は自然減だが社会増で推移。土地取引・新設住宅着工ともに前年比増で推移。地区による住宅地需要の二極化傾向が見られる。 (2)県東部の中心都市であるが、人口の減少、中心商業地の吸引力低下により拠点性は薄まりつつあり、土地需要も全般的にはやや弱含みである。
地域要因
(1)片浜地区の人口減少率は市全体よりやや高めで推移。軟弱地盤の忌避傾向が残っている。 (2)震災の影響が少ない普通住宅地域であるが、居住環境・利便性がやや劣るため需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)南側道路であり、日照は優れ、相対的な競争優位性は有している。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市小諏訪字一ノ坪１５６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,195 円／平米 24万1,983 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,680 円／平米 26万3,422 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,680 円／平米 26万3,422 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,900 円／平米 27万4,067 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市小諏訪字一ノ坪１５６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,935 円／平米 33万385 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,560 円／平米 32万2,533 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,969 円／平米 24万1,236 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,900 円／平米 25万925 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市小諏訪字一ノ坪１５６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,903 円／平米 24万1,017 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,506 円／平米 22万9,787 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,632 円／平米 25万39 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市小諏訪字一ノ坪１５６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,408 円／平米 22万6,157 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,661 円／平米 22万381 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,184 円／平米 25万1,864 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,200 円／平米 26万1,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情