路線価 (2023) 静岡県沼津市東椎路字小屋敷115-100 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市東椎路字小屋敷１１５番１００
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,387 円 1平米 7万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,371 円／坪 1平米 7万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市を中心に、三島市・駿東郡清水町・長泉町の圏域。需要者は沼津市居住者・通勤者が中心となっている。市内遠方郊外部の低層住宅地域で、起伏ある地勢や狭隘部のある街路も存在することから、需要は弱い傾向にある。東椎路地区南方には集客力のある大型商業施設が存在するが、近隣地域・周辺地域への影響は見られない。土地は、１２００万円～１８００万円程度、新築戸建２６００万円～３２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は沼津市及び隣接市町（三島市、清水町、長泉町）にかけての住宅地域一円である。需要者は沼津市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心である。地域南方の大型商業施設を誘因とした住宅需要の盛り上がりは見られず、周辺類似地域で散見されるミニ分譲地の市場滞留期間も長期化している。市場の中心価格帯は土地で１５００万円弱、新築の戸建住宅で３０００万弱とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地のため積算価格は求められなかった。近隣地域は郊外の低層住宅地域であり、居住の快適性が重視され、自用目的取引が価格形成の中心となっている。アパート等の合理的な賃貸経営が成り立たない第１種低層住居専用地域に存するため、収益還元法の適用を控えた。従って、市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 第１種低層住居専用地域に存し、合理的な経営に適した賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引により市場価格が形成されていることから、信頼性の高い事例から試算した市場の実態を反映する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅北西方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市東椎路字小屋敷１１５番１００
標準地の範囲
東	30 m
西	15 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の低層住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。周辺には地形上の起伏や狭隘部のある街路も見られるため、郊外住宅地の選別化傾向がある中で、需要、地価とも弱含みで推移すると予測する。 (2)周辺には戸建住宅が連たんしており、今後も地域の状況に変化はないものと予測する。郊外にあって街路の連続性も劣ることから、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万5,387 円 1平米 7万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県東部の中心都市であるが、人口の減少傾向、中心商業地の衰退等もあり、土地需要は利便性等が良好な一部地域を除き、弱含み傾向となっている。 (2)静岡県東部の拠点都市であるが、人口減少や中心市街地の停滞等で拠点性は弱まっている。不動産に対する需要も弱含みである。
地域要因
(1)当市遠方郊外部の高台に位置し、周辺には狭隘部のある街路も存在する地域であるため、競争力は劣り、地価は弱含みとなっている。 (2)郊外高台の戸建住宅地域である。地域南方の大型商業施設施設の影響も見られず、需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市東椎路字小屋敷１１５番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,145 円／平米 23万8,511 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,001 円／平米 23万8,035 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,097 円／平米 24万1,659 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市東椎路字小屋敷１１５番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,350 円／平米 24万2,495 円／坪
推定価格 平米 坪	7万388 円／平米 23万2,703 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,243 円／平米 23万5,529 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市東椎路字小屋敷１１５番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,073 円／平米 36万7,207 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,398 円／平米 34万1,834 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,598 円／平米 28万6,293 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市東椎路字小屋敷１１５番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,077 円／平米 22万1,757 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,664 円／平米 26万3,369 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,454 円／平米 22万9,615 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情