路線価 (2023) 静岡県沼津市西島町979-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市西島町９７９番２
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,447 円／坪 1平米 8万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市及びその隣接市町等の住宅地域であり、主として沼津市南部の価格低～中位程度の住宅地域を内包する圏域。需要者は当該地域に居住或いは通勤する３０歳代前後の１次取得者層が中心と見られる。工場や事業所等が混在する地域環境下にあって画地規模も大きく、海岸部に近接する等やや敬遠される要因もあって需要は軟調である。需要の中心となるのは土地で２，０００万円程度まで、新築戸建で４，０００万円程度までと見られる。 (2) 同一需給圏は沼津市南部を中心に沼津市内及びその隣接市町を含む住宅地域一円。需要者は沼津市に居住又は通勤する３０歳代前後の一次取得者層が中心となる。住宅のほか工場や事業所等が混在する沿岸部に近い住宅地域で、画地規模が比較的大きいことから総額が嵩むこと、沿岸部にも近いこと等から需要は軟調である。土地の中心価格帯は、２，０００万円程度まで、新築戸建住宅では４，０００万円程度までとみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には、アパート等共同住宅の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は見られず、自用の物件が中心的な取引である。価格形成においては、快適性や利便性を加味したうえで、地域間の地価水準比較がより重視される。したがって、比準価格を中心に、収益価格を参考にして、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 共同住宅等の賃貸物件もみられるが、自己使用の戸建住宅建設目的での取引を中心に市場は形成されており、信頼性のある取引事例を収集のうえ適切に選択した。標準地は戸建住宅を中心とする地域に存することから賃貸市場の熟成度は低い。従って、沼津市南部の住宅地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、市場の実態を反映した取引事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅南方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に共同住宅、工場等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市西島町９７９番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海岸部に近い住宅地域であり、近年は地域要因に特筆すべき変動はなく、当面は現状程度の住環境を維持すると予測するが、需要は軟調であり、今後は地域の趨勢を弱めつつ地価も弱含み傾向にて推移すると予測する。 (2)沿岸部に近い住工が混在した住宅地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。海岸部に近い等から需要が弱く、地価水準は弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万8,447 円 1平米 8万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 27万5,059円 1平米 8万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万8,447円 1平米 8万1,200円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 27万5,059円 1平米 8万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は減少し高齢化が進んでいる。土地取引件数及び新設住宅着工戸数は、令和４年上半期ベースでほぼ前年同期並みの水準となっている。 (2)人口の減少や地域経済の低迷等を背景に沼津市における不動産の潜在需要は減退傾向にある。地域毎に需要の二極化、選別化が進行している。
地域要因
(1)海岸部に近接した既成の住宅地域で、画地規模が大きく総額が嵩みがちであり、近年需要は弱く地価も下落基調である。 (2)沿岸部に近い、画地規模が比較的大きな既成住宅地域で、需要は弱く地価も下落傾向にある。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は、中庸であり、特に記載すべき変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市西島町９７９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,292 円／平米 34万4,789 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,537 円／平米 33万8,987 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,959 円／平米 27万4,262 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,000 円／平米 27万4,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市西島町９７９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万799 円／平米 23万4,061 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,171 円／平米 22万8,679 円／坪
標準価格 平米 坪	8万902 円／平米 26万7,462 円／坪
査定価格 平米 坪	8万900 円／平米 26万7,455 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市西島町９７９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,222 円／平米 24万2,072 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,561 円／平米 22万9,969 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,358 円／平米 26万8,970 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市西島町９７９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,583 円／平米 30万6,079 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,842 円／平米 30万3,630 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,133 円／平米 26万8,226 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,100 円／平米 26万8,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情