路線価 (2023) 静岡県沼津市大手町5-57-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市大手町５丁目５７番２外
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,920万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万9,068 円 1平米 27万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,920万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万9,068 円／坪 1平米 27万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市及び隣接の三島市を含む商業地域である。需要者の中心は地元企業及び個人並びに全国チェーンの企業が大半である。小売店舗・飲食店等が連担し、店舗の集積度も高いが、周辺エリアへの顧客流出により、テナント退出や廃業が見られ、発展性に乏しい状況が続いている。取引される価格帯は案件により大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出すことは難しい。 (2) 同一需給圏は沼津市及び三島市の中心商業地域一円。需要者は自用の店舗、事務所としての利用を目的とする地元の中小法人、個人事業者等が中心となる。沼津駅に近い小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域で、利便性の優位性がみられるものの、地域経済の衰退等から県東部地区の拠点としての地位はかつてより低下しており、需要は弱含み傾向で推移している。商業地域の取引は、画地規模も様々であることから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地に存するため、原価法の適用は断念した。取引事例は適正に補修正が行われ信頼性は高く、比準価格の精度は高い。一方、収益価格は店舗付事務所を想定したが、長期間の空き店舗も周囲にはあり、賃貸市場は頭打ちの傾向にあり、低位に求められた。したがって実証的で規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に、単価と総額の関連にも留意して適性と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、自用の店舗、事務所ビルとともに賃貸物件も介在するが収益不動産そのものの取引は少なく、賃貸市場は未成熟であることから、収益価格は低位に試算された。当該地域では類似商業地の取引価格を中心に市場が形成されていることから、収益価格は参考にとどめ、沼津市中心部の商業地の市場動向等を考慮し、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅南方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市大手町５丁目５７番２外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	90 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	衰退化傾向にある沼津駅南口の商業地域
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西武沼津店の撤退により、地域の顔が無くなった上に、郊外の大型店舗との競合によって衰退傾向にあり、地価は下落を続けるものと予測する。 (2)中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。商況が低迷し、中心商業地の需要は減少しており、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 91万9,068 円 1平米 27万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万9,068 円 1平米 27万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 91万9,068円 1平米 27万8,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万9,068円 1平米 27万8,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東部の中心都市としての沼津市の地位低下、人口減少、郊外店舗の増加で、中心市街地の購買力は弱い。 (2)人口の減少や地域経済の低迷等を背景に沼津市における不動産の潜在需要は減退傾向にある。地域毎に需要の二極化、選別化が進行している。
地域要因
(1)郊外型店舗の出店等により、顧客流出し衰退傾向である。 (2)沼津市中心商業地は従来県東部の中心拠点であったが、繁華性に乏しく空き店舗が多いことから需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大手町５丁目５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,662 円／平米 54万4,373 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,242 円／平米 55万6,208 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,355 円／平米 91万324 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大手町５丁目５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,634 円／平米 55万892 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,301 円／平米 54万3,179 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,136 円／平米 91万2,906 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大手町５丁目５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,119 円／平米 56万9,025 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,889 円／平米 53万5,205 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,529 円／平米 93万4,041 円／坪
査定価格 平米 坪	28万3,000 円／平米 93万5,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大手町５丁目５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,282 円／平米 49万220 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,901 円／平米 50万8,797 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,800 円／平米 91万5,101 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情