路線価 (2023) 静岡県沼津市宮町14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市宮町１４番
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 沼津駅勢圏を中心に、一部、三島駅勢圏も包含する商業地域を同一需給圏と判定した。需要者としては個人事業者や小法人が想定され、地元需要が中心となっている。沼津駅方面からの回遊が期待できない、店舗の連たん性を欠く商業地域で、衰退傾向が続き競争力が劣る。市内では商業地の取引の絶対数が少なく、複合不動産の取引も多いことから、需要の中心は抽出しづらい。 (2) 同一需給圏は沼津市を中心に三島市を含む中心商業地域一円。需要者は地元の中小法人及び個人事業者等が中心となる。沼津市中心部外縁の小規模店舗、事務所、住宅等が混在する旧来型商業地域で、近年閉鎖店舗が増加し、商業地として衰退傾向にあり、需要は限定的である。商業地域の取引件数は少なく、画地規模も様々であることから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自家経営の店舗が中心で貸し店舗等の需要は弱く、安定的な未来収益も見通せないことから、収益価格は説得性を欠く。取引の少なさからやや古い事例も採用したが、相互に代替競争関係にある４事例を採用し、各事例の有する特徴に応じた斟酌を加えて試算された比準価格には、市場の実態が的確に反映されている。以上から、収益価格は参考に止め、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗、事務所は自社所有あるいは土地所有者による３階建程度の賃貸店舗利用が中心で，賃料と土地価格との間の相関関係は低く、収益価格は有効性が低い。当該地域では類似商業地の取引価格を中心に市場が形成されていることから、収益価格は参考にとどめ、沼津市の近隣商業地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	27.5 坪 (91 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市宮町１４番
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理済みの既成商業地域。
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地としては駅から距離があり、散在する店舗等も軒並み古いことから、将来的には住宅用途の介在度が増すものと予測する。新規出店需要は期待できず、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)沼津駅と沼津港を結ぶ県道沿いに位置する近隣商業地域で、商況は弱い。空店舗や住宅用途の混在割合が高まりつつあり、商業地域としては衰退傾向で推移すると予測する。地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)沼津駅周辺では鉄道高架化事業の目に見える進展はない。郊外大型店舗に顧客が流出し、中心市街地における顧客の回遊性は低い。 (2)人口の減少や地域経済の低迷等を背景に沼津市における不動産の潜在需要は減退傾向にある。地域毎に需要の二極化、選別化が進行している。
地域要因
(1)近隣向け店舗等が散在する程度で、土地利用の状況に変化はないが、長期衰退の過程にある。 (2)土地区画整理事業の換地処分が完了し、町名が変更された。地域の状況に変化はなく、長期衰退傾向にあり、商業地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市宮町１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,282 円／平米 49万220 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,901 円／平米 50万8,797 円／坪
標準価格 平米 坪	12万896 円／平米 39万9,682 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市宮町１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,357 円／平米 42万1,042 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,860 円／平米 44万2,541 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,908 円／平米 38万6,498 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市宮町１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,897 円／平米 38万9,767 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,648 円／平米 42万8,616 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,309 円／平米 40万4,354 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市宮町１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,229 円／平米 41万4,007 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,331 円／平米 40万1,120 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,331 円／平米 40万1,120 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情