路線価 (2023) 静岡県沼津市高島町3-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市高島町３番８
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,150万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万7,566 円 1平米 21万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,170万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万4,178 円／坪 1平米 21万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市及び隣接の三島市を含む商業地域である。需要者の中心は地元企業・個人並びに全国チェーンの企業が大半である。沼津駅北口でかつては店舗の集積度も高かったが、周辺競合エリアへの顧客流出により、テナント退出や廃業が見られる。また郊外に大型店が出店したことにより、発展性に乏しい。取引される価格帯は案件により大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出すことは難しい。 (2) 同一需給圏は沼津市・三島市の中心市街地にあって、比較的繁華性の高い商業地域を形成する一帯である。需要者の中心は地元の事業者であるが、まとまった規模であれば全国展開の法人の参入も見られる。依然として郊外商業施設への顧客流出が見られるが、近傍で再開発、区画整理、街路整備等が進展していて、近隣地域にも若干の波及効果が認められ、需給バランスは多少改善傾向にある。取引の中心となる価格帯はばらつきが大きく、把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地に存するため、原価法の適用は断念した。取引事例は沼津市内の駅北の商業地３事例・駅南１事例を採用し、適正に補修正が行われ、比準価格の精度は高い。一方、収益価格は店舗兼事務所を想定したが、長期間の空き店舗も周囲にはあり、賃貸市場は頭打ちの傾向にあり、低位に求められた。したがって実証的で規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえつつ、適性と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 既成市街地のために積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算したが、収益価格は低位に試算された。これは自営の店舗等が大半で賃貸需要が希薄なことから、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと考えられる。そこで、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考程度にとどめ、かつ代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	沼津駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市高島町３番８
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	65 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	20 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業集積度が高い既成商業地域であるが、郊外型店舗との競合により人通りは減少しつつある。地価水準は下落傾向が続くものと予測される。 (2)ＪＲ沼津駅北口にほど近い商業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。郊外化・分散化の影響で需要は長らく減退の一途であったが、直近では高値取引もあり地価下落幅は暫時縮小傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万7,566 円 1平米 21万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万4,178 円 1平米 21万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 71万4,096円 1平米 21万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 71万4,096円 1平米 21万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東部の中心都市としての沼津市の地位低下、人口減少、郊外店舗の増加で、中心市街地の購買力は弱い。 (2)郊外化・分散化の進行により衰退した沼津駅周辺において新たな再開発計画がいくつかある。移動制限の緩和によりやや活況を取り戻しつつある。
地域要因
(1)２１年８月北方にあるイシバシプラザ閉店し、その後解体された。 (2)同一街路沿いの北方に位置する大規模商業施設が閉業した一方、近傍において新たにホテルが開業した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市高島町３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,634 円／平米 55万892 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,301 円／平米 54万3,179 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,568 円／平米 69万2,832 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市高島町３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,175 円／平米 40万3,911 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,540 円／平米 45万1,401 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,679 円／平米 70万3,117 円／坪
査定価格 平米 坪	21万3,000 円／平米 70万4,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市高島町３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,357 円／平米 42万1,042 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,860 円／平米 44万2,541 円／坪
標準価格 平米 坪	21万141 円／平米 69万4,726 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市高島町３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,662 円／平米 54万4,373 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,242 円／平米 55万6,208 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,220 円／平米 68万8,375 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情