路線価 (2023) 静岡県沼津市西条町159 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市西条町１５９番
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円／坪 1平米 14万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津駅勢圏を中心に、一部、三島駅勢圏も包含する商業地域。主たる需要者は地元資本の中小法人や個人事業者である。当地域北方の土地区画整理事業地内には特筆すべき店舗の出店や人口集積はなく、従前から空き店舗が多い当地域周辺では新型コロナウイルス感染症がうすれつつあるものの繁華性の回復は遅れぎみである。取引の絶対量が少ない上に更地の取引が少なく、また、面積のバラツキも見られ、需要の中心は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は沼津市を中心に、三島市、清水町、長泉町等隣接する市町を含む商業地域である。需要者は個人を含む地元小規模事業者、中小法人等が中心である。市域中心部に近い既存の商業地域で近年は空店舗も多く、商業地域としては衰退傾向にある。収益環境は未だ改善の兆しを見いだせず、需要は引き続き軟調である。需要の中心となる価格帯については、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の近隣地域内は自用の店舗、事務所及び併用住宅のほか、賃貸物件も多く見られるが、商業事業者向けの賃貸不動産取引市場の成熟の程度は総じて低い。このため価格形成においては地域間の水準比較により重きを置く傾向にある。したがって、価格実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、需給動向、前年公示価格等からの推移の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は周辺地域に存する類似の取引事例から求められた実証的な価格であり、市場性を反映し説得力がある。収益性に着目して求めた収益価格は、低迷する収益環境等を反映し、比準価格より低位に試算された。当該地域においては収益性よりも市場性に着目して取引がなされることが多く、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から本件では、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅南西方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市西条町１５９番
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	20 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナウイルス感染症の影響がいまだ残り店舗の更なる退店懸念が払拭し得ず、地域の衰退傾向が暫く続くものと予測する。需要の回復は見通せず、地価の下落傾向が続くものと予測する。 (2)飲食店も多く立地する商業地域であり、新型コロナウィルス感染症の影響もあって商況は厳しく、商業性は衰退傾向にて推移すると予測する。商業環境は改善を見ず、地価も弱含み傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は薄れつつあるが、駅前の中心商業地の商況は回復していない。沼津駅高架化は関連事業が徐々に進みつつある。 (2)静岡県東部の拠点都市であるが、人口減少や中心市街地の停滞等で拠点性は弱まっている。不動産に対する需要も弱含みである。
地域要因
(1)北方の外堀通りの拡幅整備が進んでいるが、当地域から背後の歓楽街に掛けて店舗等の閉鎖が増加傾向にある。 (2)収益環境の改善が待たれるが、当該地域に多くみられる飲食店等は依等然厳しい状態が続いており、空店舗等も多く見られる状況にある。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は、中庸であり、特に記載すべき変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市西条町１５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,634 円／平米 55万892 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,301 円／平米 54万3,179 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,031 円／平米 46万6,248 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市西条町１５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,282 円／平米 49万220 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,901 円／平米 50万8,797 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,453 円／平米 46万7,644 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市西条町１５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,897 円／平米 38万9,767 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,648 円／平米 42万8,616 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,165 円／平米 48万3,221 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市西条町１５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,357 円／平米 42万1,042 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,860 円／平米 44万2,541 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,583 円／平米 46万1,461 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情