土地路線価格
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路線価 (2023) 静岡県沼津市庄栄町6-2 坪・平米

2023
路 線 価
静岡県 沼津市
静岡県沼津市庄栄町6番2 (沼津)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域)
  • 沼津駅 から 460m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
41万3,250
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
12万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 静岡県 沼津市静岡県沼津市庄栄町6番2
価格時点 2023
駅名 沼津駅 から 460m
路線価
1坪当たり 1坪 41万3,250
1平米当たり 1平米 12万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
1,310万
(85 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 50万9,124
1平米 15万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
1,320万
(85 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 51万2,430 円/坪
1平米 15万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は、概ねJR沼津駅・三島駅周辺の近隣商業地を含む商業地域。需要の中心は、同一需給圏内の個人事業主や地域展開の法人事業者が大部分である。集客力を有する店舗の進出は郊外地域が主流で、沼津駅北口の既成商業地域は店舗敷地としての需要は減少している。北口商業地域の取引件数は少なく、かつ取引価格の範囲は広いため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(2) 同一需給圏はJR東海道本線沿線の商業地域で、概ね沼津市及び三島市の商業地である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者や小規模法人が中心とみられる。低層の小規模店舗や事務所、住宅等が混在する沼津駅北口近くの近隣商業地域においては、商業地としての需要は減少傾向にあり、近年は自己居住目的の取引も散見される。ここ数年、特筆すべき大型の取引は見られず、取引の中心となる価格帯を抽出するに十分な取引量はない。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  沼津駅北口近くの近隣商業地域で、収益物件もみられるものの取引市場は大都市圏に比べ未成熟であり、収益価格は精度が低いとみられる。取引の中心は自用目的であることから、市場取引の実勢を反映して実証性に優れ、相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 対象標準地周辺は、沼津駅北口近くの近隣商業地域にあって、収益物件も見られるものの土地価格に見合う投資合理性のある賃料が得られないため、収益価格は低位に求められた。収益価格の規範性は相対的に低位にあると考えられる。取引の中心は自用目的であることから、市場取引の実勢を反映して実証性に優れ、相対的に規範性が高い比準価格を重視して、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 沼津駅、北東方
距離 460 m
土地の状態
土地面積 25.7 坪 (85 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 沼津市静岡県沼津市庄栄町6番2
標準地の範囲
90 m
西 0 m
70 m
240 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 11 m
面積 90 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 住宅が増加傾向にある駅北の商業地域。
街路 15m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の近隣商業地域で、商業地としての発展は見込みにくく、住宅地化が進むものと予測する。

(2)沼津駅北口の既存の近隣商業地域で、将来的にも現在の地域の状況が継続するものと予測する。繁華性は低下しており、地価は緩やかな下落を続けるものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 50万9,124
1平米 15万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 51万2,430
1平米 15万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 50万9,124
1平米 15万4,000
前年から次年への変動率 -1.3 %
2022年
1坪 51万5,736
1平米 15万6,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 51万2,430
1平米 15万5,000
前年から次年への変動率 -0.6 %
2019年
1坪 51万5,736
1平米 15万6,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)県東部の中心都市で、当市の雇用・所得環境は厳しい状況にある。中心商業地は大型商業施設の撤去で衰退傾向にあり、外延部の需要も弱い。

(2)県東部中心都市であるが、人口の減少傾向、中心商業地の繁華性や吸引力の低下により拠点性は薄まりつつあり、土地需要はやや弱含みである。

地域要因
(1)沼津駅北口近くの近隣商業地域で、格別の変動要因はないが、小規模店舗が多く、繁華性は低く、住宅地化が進む。

(2)沼津駅北口近くの近隣商業地域であるが、店舗の連たん性に欠け、繁華性は低下傾向にあり、商業地需要は弱い傾向にある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 沼津市
地域 静岡県沼津市庄栄町6番2
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
21万8,874 円/平米
72万3,597 円/坪
推定価格 平米
21万5,810 円/平米
71万3,468 円/坪
標準価格 平米
15万4,371 円/平米
51万351 円/坪
査定価格 平米
15万4,000 円/平米
50万9,124 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 沼津市
地域 静岡県沼津市庄栄町6番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
10万8,303 円/平米
35万8,050 円/坪
推定価格 平米
11万9,459 円/平米
39万4,931 円/坪
標準価格 平米
13万3,623 円/平米
44万1,758 円/坪
査定価格 平米
13万4,000 円/平米
44万3,004 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 11.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2
側道幅員2 4.5 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 沼津市
地域 静岡県沼津市庄栄町6番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
12万2,175 円/平米
40万3,911 円/坪
推定価格 平米
13万6,540 円/平米
45万1,401 円/坪
標準価格 平米
15万2,729 円/平米
50万4,922 円/坪
査定価格 平米
15万3,000 円/平米
50万5,818 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 11.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 7.5 m
側道方位2
側道幅員2 4 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 沼津市
地域 静岡県沼津市庄栄町6番2
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
12万7,357 円/平米
42万1,042 円/坪
推定価格 平米
13万3,860 円/平米
44万2,541 円/坪
標準価格 平米
15万4,573 円/平米
51万1,018 円/坪
査定価格 平米
15万5,000 円/平米
51万2,430 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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